Istandsættelse ved fraflytning: hvad du kan kræve, og hvornår kravet forsvinder

De fleste diskussioner om istandsættelse handler om beløbet. De fleste sager afgøres af noget andet: en dato, en indkaldelse eller en rapport, der manglede en linje. Lejelovens § 187 lader nemlig udlejerens krav bortfalde helt, hvis formalia ikke er i orden, også når skaden er reel, og også når lejeren er enig i, at han har lavet den.

Her er reglerne, som de står, og i den rækkefølge de rammer dig.

Udgangspunktet: samme stand som ved overleveringen

Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det i samme stand som ved overleveringen, med undtagelse af den forringelse, der skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som du selv skal udbedre. Og så kommer den sætning, hele feltet drejer sig om: det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det (§ 187, stk. 1).

Den regel er ikke ny. Den stod ordret i lejeloven allerede før 2015-reformen af lejelovgivningen. Det, 2015 tilføjede, var maskineriet omkring den: pligten til at holde syn, rapporten og konsekvensen ved at springe dem over.

Slid og ælde, eller misligholdelse

Grænsen følger vedligeholdelsesbegreberne. Vedligeholdelse er efter § 111 de reparationer og udskiftninger, der udføres for at bevare standen, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde. Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Derfor afhænger svaret på "hvem betaler for malingen" først og fremmest af, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt i kontrakten. Fordelingen af pligterne er gennemgået i Vedligeholdelsespligt: udlejer eller lejer.

Misligholdelse er noget andet end slid. Et par sømhuller efter hylder og billeder ligger i den ene ende; et gennembrudt gipsparti eller en overflade, der kræver særlig behandling for overhovedet at kunne dækkes, ligger i den anden. Hvor grænsen går i den konkrete bolig, er en vurdering, ikke en tabel. Det er huslejenævnet, der foretager den, hvis I ikke kan blive enige.

Nogle eksempler på, hvor grænsen typisk går. Slid og ælde: matte gulve dér, hvor man går mest, små mærker efter møbler, maling der er falmet efter flere års beboelse. Misligholdelse: huller efter hylder, der ikke er lukket, brændemærker i en bordplade, en dør der er sparket i stykker, skimmel efter manglende udluftning. Grænsen afgøres altid konkret, og det er synsrapporten med billeder fra ind- og fraflytning, der bærer beviset; uden den står påstand mod påstand.

Aldersnedskrivning: der er ingen trappe i loven

Selv når en skade er lejerens ansvar, betyder det ikke fuld pris for en ny overflade. Var gulvet slebet for otte år siden, er der ikke otte års restværdi tilbage at kræve betaling for.

Men lejeloven indeholder ingen nedskrivningstrappe, ingen procentsats og ingen tabel over levetider. Nævnet afgør det konkret ud fra overfladens alder og dens forventede levetid i den pågældende bolig. De trapper, der cirkulerer, er gengivelser af praksis, ikke af loven, og de holder kun så langt, som den konkrete sag ligner den, de er hentet fra. Skriv derfor altid ind i din opgørelse, hvornår overfladen sidst blev istandsat. Det tal er det eneste, en nedskrivning kan regnes ud fra.

Flyttesynet: hvem skal holde det, og hvornår

Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden senest to uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel. I kan aftale et kortere varsel, men kun når lejeforholdet er ophævet eller opsagt (§ 187, stk. 3).

I forbindelse med synet skal du udarbejde en fraflytningsrapport. Den skal udleveres til lejeren ved synet, eller sendes senest to uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen (§ 187, stk. 4).

Overtræder du stk. 3 eller stk. 4, bortfalder dit krav på istandsættelse efter stk. 1 (§ 187, stk. 5). Ikke reduceres. Bortfalder.

Husk også, at lejeren senest otte dage før fraflytning skal opgive den adresse, meddelelser og krav efter § 187 kan sendes til (§ 186, stk. 2). Det er den adresse, du skal bruge, ikke den, du gætter dig til.

To uger, og kun det, der står i rapporten

Efter § 187, stk. 2, kan du ikke gøre kravet gældende, når der er gået mere end to uger fra flyttesynet. For lejemål, hvor der ikke er pligt til at holde syn, regnes de to uger fra fraflytningsdagen.

Og: udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende. Skriver du "generel istandsættelse" i stedet for at beskrive rum for rum, har du reelt ikke medtaget noget.

Der er én undtagelse fra begge dele: manglen kan ikke erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt. En vandskade bag et skab hører til her. En dør, du glemte at kigge på, gør ikke.

Hvad du ikke kan aftale dig ud af

§ 187, stk. 1, 3. pkt., stk. 2, 1. pkt. (hvor der er pligt til at holde flyttesyn) og stk. 3-5 kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren (§ 189). En klausul i kontrakten om, at boligen skal afleveres nyistandsat, eller at synet kan holdes senere, ændrer altså ingenting. Tvister om §§ 187-189 afgøres af huslejenævnet (§ 190).

Opgørelsen og depositummet

Fraflytningsrapporten er grundlaget for den opgørelse, du sender bagefter, og opgørelsen er grundlaget for, hvad der kan modregnes i depositummet. Hvad depositum må dække, og hvornår resten skal tilbage, står i Depositum og forudbetalt leje.

Det stærkeste dokument i hele forløbet er dog stadig indflytningsrapporten. Uden den findes der ingen "stand ved overleveringen" at sammenligne med, og så handler sagen om, hvem der husker bedst. Reglerne for indflytningssynet står i Indflytningssyn og indflytningsrapport.

Ofte stillede spørgsmål

Skal du holde fraflytningssyn, når du kun udlejer én lejlighed? Nej. Pligten i § 187, stk. 3, gælder udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Uden pligt til syn regnes tofristen i stk. 2 fra fraflytningsdagen.

Hvad sker der, hvis synet holdes for sent? Kravet på istandsættelse efter § 187, stk. 1, bortfalder, jf. § 187, stk. 5.

Kan en post tilføjes, efter at rapporten er skrevet? Nej, som udgangspunkt ikke. Udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende, medmindre manglen ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, eller lejeren har handlet svigagtigt.

Må boligen kræves nyistandsat, når det står i kontrakten? Nej. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end ved overtagelsen, og bestemmelsen kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. §§ 187 og 189.

Hvor meget kan der nedskrives for alder? Loven fastsætter ingen sats. Huslejenævnet vurderer det konkret ud fra overfladens alder og forventede levetid, så oplys altid datoen for seneste istandsættelse i opgørelsen.

Hvem afgør uenigheden? Huslejenævnet i kommunen, hvor boligen ligger, jf. § 190.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 111, 186, 187, 189 og 190: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341 (hentet 29. august 2026)
• Lov nr. 310 af 30. marts 2015 om ændring af lov om leje m.v., § 1, nr. 58 (flyttesyn og fraflytningsrapport): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2015/310 (hentet 29. august 2026)
• Lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010 om leje, § 98, stk. 1 (ordlyden om "bedre stand" før 2015): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2010/963 (hentet 29. august 2026)

---

I Ejendomsdrift ligger flyttesynet med sine billeder på selve boligen, sammen med lejekontrakten, indflytningsrapporten og de tidligere vedligeholdelsessager. Når opgørelsen skal skrives, står datoerne og fotografierne det samme sted som aftalen, de skal holdes op imod. Kontoen er gratis og kræver ikke kort. Vælger du en plan, er de første 14 dage gratis — kort kræves, og du kan afmelde når som helst. Opret en konto.