Vedligeholdelsespligt: hvad hører til dig og hvad hører til lejeren

Diskussionen starter næsten altid ved en konkret ting. Et blandingsbatteri der drypper. En dør der ikke lukker. Vægge der trænger til maling efter fem år. Lejeren mener, det er udlejerens. Udlejeren mener, det står i kontrakten, at det er lejerens.

Lejeloven afgør spørgsmålet med en definition, ikke med en rimelighedsvurdering, og definitionen er kortere, end de fleste tror.

Kort svar

Udgangspunktet er, at udlejeren holder ejendommen og det lejede ved lige (lejelovens § 112, stk. 2). Lejeren har kun den del, kontrakten lægger over på ham, og i de fleste private kontrakter er det den indvendige vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse er kun hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Alt andet er udvendig vedligeholdelse, også et utæt vandrør eller en termostat inde i lejligheden. Låse og nøgler skal lejeren efter loven vedligeholde og forny (§ 112, stk. 3).

Ved fraflytning kan lejeren kun pålægges at istandsætte de dele, han har vedligeholdelsespligten til (§ 115). Skader, han selv har lavet, hæfter han for uanset pligten.

De to begreber som loven definerer dem

Efter lejelovens § 111 er vedligeholdelse de reparationer og udskiftninger, der udføres for at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde.

Herefter deles den i to, og delingen er udtømmende:

Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (§ 111, stk. 2). Fire ting. Ikke mere.

Udvendig vedligeholdelse er alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige (§ 111, stk. 3).

Det er den definition, der overrasker folk. Et utæt vandrør inde i lejligheden er udvendig vedligeholdelse. Det samme er en defekt termostat, et dørgreb, en punkteret termorude og en opvaskemaskine, der følger med lejemålet. "Indvendig" betyder ikke "indenfor". Det betyder overflader.

Hvad loven pålægger udlejeren direkte

§ 112, stk. 2 er specifik. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde. Udlejeren skal også sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, og renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Én ting går den anden vej: lejeren skal i lejeperioden vedligeholde og forny låse og nøgler (§ 112, stk. 3).

Hvad du kan og ikke kan flytte over på lejeren

Her ligger det, der reelt afgør en tvist. § 115 sætter rammen:

• §§ 111, 113 og 114 kan ikke fraviges ved aftale
• § 112 kan ikke fraviges til skade for lejeren bortset fra en aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse
• Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt

Den sidste kugle er den vigtigste. Har lejeren kun overtaget den indvendige vedligeholdelse (som i langt de fleste private lejekontrakter), kan du ved fraflytning kun kræve istandsættelse af hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. En regning for et udskiftet blandingsbatteri kan ikke lægges oveni, uanset hvad der står i § 11.

For ejendomme i regulerede kommuner med omkostningsbestemt leje gælder desuden, at § 112, stk. 2 ikke kan fraviges til skade for lejeren for så vidt angår udvendig vedligeholdelse (§ 115, stk. 2). Der kan dog aftales, at lejeren vedligeholder en have, der indgår i det lejede.

Fordelingen skrives i kontraktens § 8, hvis du bruger typeformular A10, og bør stemme overens med det, der er skrevet i § 11. Formularens felter er gennemgået i Typeformular A10.

Slid og ælde er ikke misligholdelse

Vedligeholdelsespligten dækker forringelse ved slid og ælde. Det, lejeren ødelægger, er noget andet. Det er et erstatningsansvar, og det følger lejeren uanset hvem der har vedligeholdelsespligten.

Grænsen er ikke altid oplagt. Et gulv, der er slidt matte efter otte års gang, er slid. Et gulv med brændemærker efter en gryde er skade. Den skelnen bliver først dyr ved fraflytningen, og den er behandlet særskilt i Istandsættelse ved fraflytning.

Vedligeholdelseskontoen hvis du har den indvendige pligt

Beholder du selv den indvendige vedligeholdelse, følger der en konto med. Efter § 117 skal udlejeren i hvert regnskabsår afsætte et beløb pr. m² bruttoareal på en vedligeholdelseskonto for lejligheden, med 1/12 om måneden.

Satsen står i loven som 46 kr. pr. m² i 2021-niveau og reguleres én gang årligt (§ 204). Pr. 1. januar 2026 er beløbet 54 kr. pr. m² (Social- og Boligministeriets vejledning nr. 9886 af 4. september 2025).

For en lejlighed på 78 m² er det 4.212 kr. om året, eller 351 kr. om måneden, sat til side til hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i netop den lejlighed.

Der følger tre pligter med kontoen:

1. Når du afholder en udgift, kan du fradrage den på kontoen, men lejeren skal samtidig have en skriftlig opgørelse over udgiften og besked om, hvad der er tilbage (§ 117, stk. 3). Lejeren kan kræve dokumentation.
2. Inden tre måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal lejeren have skriftlig besked om saldoen. En negativ saldo sættes til nul (§ 117, stk. 4).
3. Ved genudlejning videreføres kontoen, og den nye lejer skal oplyses om saldoen (§ 117, stk. 6). Ved ejerskifte overtager den nye udlejer både pligten og kontoen (§ 117, stk. 7).

Lejeren kan kræve, at du udfører indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt og udgiften kan holdes inden for saldoen (§ 118).

Når I ikke bliver enige

Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelsen af både lejerens og udlejerens vedligeholdelsespligt (§ 114). Nævnet kan pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder, sætte en frist for hvert arbejde og bestemme, at lejen nedsættes, hvis fristen ikke holdes.

Gebyret for at indbringe en sag for huslejenævnet er 367 kr. pr. 1. januar 2026 (boligforholdslovens § 82, stk. 1; satsen for 2026 i vejl. nr. 9886 af 4. september 2025). Får lejeren fuldt medhold, kan udlejeren pålægges at betale et beløb til nævnet, 7.027 kr. i 2026 (vejl. nr. 9886 af 4. september 2025). Det er den asymmetri, der gør det billigt for lejeren at prøve sagen og dyrt for udlejeren at have taget fejl.

En regel der ikke gælder alle

Til sidst en afgrænsning, der ofte citeres forkert: § 113 om den 10-årige vedligeholdelsesplan, som skal udarbejdes hvert år inden 1. juli, gælder ikke alle udlejere. Efter § 6, stk. 1 gælder den alene lejeforhold i ejendomme i regulerede kommuner med omkostningsbestemt leje. Ejer du to udlejede ejerlejligheder i en ikke-reguleret kommune, har du ingen lovpligtig vedligeholdelsesplan.

Om du alligevel bør have en, er et driftsspørgsmål og ikke et juridisk. Taget skal skiftes på et tidspunkt, uanset om loven beder om en plan for det.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 111-118, § 6 og § 204: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341
• Vejledning nr. 9886 af 4. september 2025 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2026: https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2025/9886

---

Ejendomsdrift holder vedligeholdelsessagerne på den enkelte bolig, fra melding til udgift, og regner udgiften med i boligens nettoafkast, når sagen lukkes. Se funktionerne eller priserne.