Indflytningssyn og indflytningsrapport: hvad reglerne kræver af dig

Prisen for et glemt indflytningssyn står i lejelovens § 90, stk. 3, og den er usædvanligt konkret: udlejerens krav på istandsættelse ved fraflytning bortfalder. Ikke nedsættes. Bortfalder. Undtagelsen er skader, lejeren er ansvarlig for, men den almindelige istandsættelse, som ellers ville blive modregnet i depositummet, er væk.

Det er derfor, synet er værd at bruge halvanden time på, selv når lejeren er en, du kender, og lejligheden er nymalet.

Hvem har pligt til at holde synet

Pligten gælder udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed (§ 90, stk. 1). Grænsen går altså ved den anden bolig, ikke ved den femte eller tiende. Ejer du to lejligheder og lejer begge ud, er du omfattet.

Udlejer du kun én bolig, har du ingen synspligt, men du har heller ikke den dokumentation, et syn giver. Og fristen for dine krav ved fraflytning løber så fra selve fraflytningsdagen i stedet for fra synet (§ 187, stk. 2). I praksis giver det dig kortere tid, ikke længere.

Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 93). En sætning i kontraktens § 11 om, at parterne "er enige om at undlade indflytningssyn", flytter derfor ingenting. Hvad der ellers kan og ikke kan skrives ind i § 11, har vi samlet i Tillæg til lejekontrakten.

Hvad lejemålet skal være i stand til

Før selve synet er der en standard at måle op imod. Efter § 89 skal det lejede stilles til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse, og loven bliver på det ene punkt helt håndgribelig: på overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med tilhørende nøgler.

Herefter er det lejeren, der i lejeperioden vedligeholder og fornyer låse og nøgler (§ 112, stk. 3).

Selve synet

Lejeren skal indkaldes til synet. Loven fastsætter ikke et bestemt varsel for indflytningssynet, modsat fraflytningssynet, hvor der skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel (§ 187, stk. 3). Det almindelige er at holde indflytningssynet samme dag som nøgleoverdragelsen, med lejeren til stede.

Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet, eventuelt som et digitalt dokument. Er lejeren ikke til stede, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes senest to uger efter synet (§ 90, stk. 2).

Et forbehold om det digitale: både udlejer og lejer kan med en måneds varsel forlange, at meddelelser ikke gives som digitale dokumenter, og er den ene part fritaget for Digital Post, må der slet ikke bruges digitale dokumenter (§ 13). Har du en lejer i den kategori, skal rapporten på papir.

Hvad rapporten skal indeholde

Loven kræver "en indflytningsrapport", men ikke en bestemt skabelon. Det, der afgør sagen to eller fem år senere, er alligevel altid det samme:

• Adresse, dato og hvem der deltog i synet
• Rum for rum: vægge, lofter, gulve, døre, karme, vinduer
• Køkken og bad særskilt: bordplade, fuger, armaturer, hvidevarer med mærke og alder
• Aflæsning af el-, vand- og varmemålere med målernummer
• Antal udleverede nøgler, brikker og fjernbetjeninger
• Fotos af hver væg og af hver enkelt skade, med dato
• Lejerens bemærkninger, skrevet med lejerens egne ord

Skriv "brugsspor" og "skade" som to forskellige ting. Det er præcis den skelnen, der skal bruges igen ved fraflytningen, hvor lejeren ikke kan pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand, end han overtog det (§ 187, stk. 1).

Vær konkret i beskrivelserne. "Ridse i parket ved altandør, ca. 20 cm" kan bruges. "Gulv: ok" kan ikke.

Lejerens frist på to uger

Efter § 91 skal lejeren senest to uger efter lejeforholdets begyndelse give udlejeren besked, hvis han vil gøre en mangel gældende. Gør han ikke det, mister han retten til at påberåbe sig manglen. Undtagelsen gælder mangler, der ikke kan opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, og tilfælde hvor udlejeren har handlet svigagtigt.

Fristen er lejerens, ikke din, men den er værd at kende af to grunde. Den ene er, at et grundigt indflytningssyn typisk gør fristen overflødig: manglerne er allerede noteret. Den anden er, at en indsigelse, der lander på dag 12, skal behandles, og en, der lander på dag 40, som udgangspunkt ikke skal.

Er I uenige om, hvorvidt lejemålet var mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, afgøres det af huslejenævnet, som kan pålægge udlejeren at udbedre manglen (§ 92).

To uger senere: gem den rigtigt

Indflytningsrapporten er det dokument, du skal kunne finde frem på den dag, hvor lejeren har boet der i syv år, telefonen er skiftet to gange, og du står med en fraflytningssag. Fotos i et kamerarul er ikke en arkivering. Læg rapporten og billederne samme sted som kontrakten, med lejemålets adresse på.

Det praktiske spørgsmål, der ikke har et lovsvar: hvor længe skal du gemme den? Loven siger det ikke. Så længe lejeforholdet løber, er svaret indlysende. Bagefter afhænger det af, hvor længe et krav kan rejses mod dig, og det er et andet regnestykke end lejelovens frister.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 89-93, § 13, § 112 og § 187: <https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341>

---

Ejendomsdrift har synet som en fast gennemgang: standardrum foreslået, egne rum kan tilføjes, stand sættes som god, brugsspor eller skade, og billederne bliver liggende på boligen sammen med kontrakten. Se hvordan syn og dokumentarkiv fungerer eller se priserne.