Depositum og forudbetalt leje: hvad du må kræve og hvornår det skal tilbage

Depositum og forudbetalt leje bliver ofte skrevet ind i kontrakten som ét beløb, "tre måneders leje", og først når lejeren flytter, viser det sig, at de to poster har hver sin funktion og hver sin skæbne. Den ene er sikkerhed. Den anden er leje, der allerede er betalt. Blander man dem sammen, ender flytteopgørelsen skævt.

Kort svar

Depositum er sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning og må efter lejelovens § 59, stk. 1 højst svare til tre måneders leje. Forudbetalt leje er leje, der er betalt på forhånd og bruges i de sidste måneder af lejeforholdet. Den må også højst være tre måneders leje, men aldrig mere end den leje, der skal betales i lejerens opsigelsesperiode (§ 59, stk. 3).

Der står ikke i lejeloven, hvornår depositummet skal være tilbage på lejerens konto. Forestillingen om "14 dage" eller "en måned" har ingen hjemmel som udbetalingsfrist. Det, loven sætter en frist for, er dit krav: efter lejelovens § 187, stk. 2 kan istandsættelseskrav ikke gøres gældende, når der er gået mere end to uger fra flyttesynet. Når de to uger er gået, ved du, hvad du kan modregne, og resten af depositummet er lejerens.

De to poster er ikke det samme

Depositum står som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Det bliver liggende, indtil lejemålet er gjort op, og det må efter lejelovens § 59, stk. 1 højst svare til tre måneders leje.

Forudbetalt leje er leje, lejeren har betalt i forvejen, og som modregnes i den sidste del af lejeperioden. Efter § 59, stk. 3 må den også kræves for op til tre måneder, men med en betingelse, der bliver overset ofte nok til at være værd at læse to gange: den forudbetalte leje må ikke overstige den leje, der skal betales i perioden fra lejeren opsiger, til lejeforholdet ophører.

Det betyder i praksis, at den forudbetalte leje er bundet til lejerens opsigelsesvarsel. Har lejeren tre måneders varsel, må du kræve tre måneders forudbetalt leje. Er varslet efter kontrakten kun én måned, må du kun kræve én. En kontrakt med et kort opsigelsesvarsel og tre måneders forudbetalt leje er i strid med § 59, uanset at begge tal hver for sig ser lovlige ud.

For lejemål med lejefastsættelse efter lejelovens §§ 19-31 er overtrædelse af § 59 strafbelagt med bøde eller fængsel indtil fire måneder (§ 62). Reglerne kan i øvrigt ikke fraviges til skade for lejeren (§ 64), heller ikke ved en underskrift i kontraktens § 11.

Hvad regnestykket ser ud som ved indflytning

Ved en månedlig leje på 9.500 kr. og et lejeforhold med tre måneders opsigelse fra lejerens side:

Det er et stort tal for en lejer, og det er værd at gøre sig klart, at det også er et udvælgelseskriterium: jo mere du kræver forud, jo mindre bliver ansøgerfeltet. Nogle udlejere nøjes derfor med depositum alene. Loven sætter et loft, ikke et krav.

Skriver du kontrakten på typeformular A10, hører de to beløb hjemme i § 4, og opsigelsesvarslet i § 3 skal passe med den forudbetalte leje. Vi har gennemgået formularen felt for felt i Typeformular A10.

Depositum er pligtig pengeydelse

En detalje med tænder: efter § 59, stk. 4 er depositum en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Betaler lejeren ikke depositummet, står det juridisk på linje med manglende husleje. Samme påkravsvej, samme frister. Det gælder også regulering af depositum efter § 60.

Reguleringen når lejen stiger

Stiger lejen, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret tilsvarende (§ 60). Reguleringen må opkræves over lige så mange måneder, som beløbet svarede til ved lejemålets indgåelse: svarede depositummet til tre måneders leje, fordeles differencen over tre måneder.

Falder lejen, går det den anden vej. Udlejeren skal så tilbagebetale den tilsvarende del af depositum og forudbetalt leje med virkning fra nedsættelsestidspunktet. Den regel bliver sjældent brugt, men den står der.

Hvad depositummet må og ikke må dække

Depositummet er sikkerhed for lejerens forpligtelser. Det er ikke en pulje til istandsættelse efter forgodtbefindende.

Det kan dække manglende leje og andre pligtige pengeydelser, lejerens del af istandsættelsen ved fraflytning inden for hans vedligeholdelsespligt, og skader lejeren er ansvarlig for.

Det kan derimod ikke dække slid og ælde, mangler det påhviler udlejeren at udbedre, eller en istandsættelse, der bringer lejemålet i bedre stand, end lejeren overtog det i. Grænsen mellem misligholdelse og almindeligt slid er den enkeltstående hyppigste årsag til en huslejenævnssag, og den er behandlet særskilt i Istandsættelse ved fraflytning.

Depositummet bruges ikke op med tiden. Det står urørt, til lejemålet er afleveret, og gøres først op i flytteopgørelsen. Den forudbetalte leje er det modsatte: den bruges måned for måned i den sidste del af lejeforholdet, og der er ingenting at gøre op, når den er brugt.

Tilbagebetalingen: hvad loven faktisk siger

Her skuffer lejeloven dem, der leder efter et tal. Der står ikke i loven, at depositum skal være tilbage på lejerens konto senest et bestemt antal uger efter fraflytning, og de frister, folk husker fra en tidligere udlejer, står ingen steder i lovteksten.

Det, loven sætter frister for, er dine krav. Efter lejelovens § 187, stk. 2 kan udlejeren ikke gøre istandsættelseskrav gældende, når der er gået mere end to uger fra flyttesynet, eller fra fraflytningsdagen for de lejemål, hvor der ikke er pligt til at holde syn. Udgifter, der ikke er taget med i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende.

Det vender tidsplanen om, og på en måde der er praktisk at kende: du skal ikke måle tiden fra fraflytningen til udbetalingen. Du skal måle den fra synet til dit krav. Når de to uger er gået, ved du præcis, hvad du kan modregne, og resten af depositummet er lejerens. I fremlejeforhold er der til gengæld en udtrykkelig frist: fremlejegiveren skal have afregnet og tilbagebetalt overskydende depositum inden seks uger fra fremlejeforholdets ophør.

Uenighed om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse afgøres af huslejenævnet (§ 63).

Sådan ser en ryddelig opgørelse ud

Fortsat med de 9.500 kr. om måneden: lejeren opsiger til den 30. november og flytter den 30. november. De tre måneders forudbetalte leje er brugt op i september, oktober og november. Der skal altså ikke opkræves leje i de måneder. Depositummet på 28.500 kr. står tilbage. Ved flyttesynet noteres to skader, som lejeren er ansvarlig for, og som istandsættes for 4.200 kr. Kravet fremsættes inden for to uger efter synet med en specificeret opgørelse. Lejeren får 24.300 kr. retur.

Bemærk, hvad der bærer opgørelsen: fraflytningsrapporten. Uden den ligger der ingen dokumenteret stand at måle imod, og så er de 4.200 kr. en påstand.

Har du ikke en rapport klar til synet, kan du bruge en gratis skabelon til fraflytningsrapport.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 58-64, § 182 og § 187: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341

---

I Ejendomsdrift står depositum og forudbetalt leje på kontrakten, og flyttesynet dokumenteres rum for rum med billeder, så opgørelsen bygger på det, der faktisk blev noteret ved synet. Se funktionerne eller priserne.