Opsigelse af lejer: hvornår må du som udlejer opsige og med hvilket varsel

Kort svar

Som udlejer må du kun opsige en lejer af en bolig i de tilfælde, lejeloven nævner. § 170 giver fire lejeforhold, hvor der ikke skal være en særlig grund, fx et værelse i din egen bolig eller en ejerlejlighed, du selv vil bo i. I alle andre lejemål skal du have en af grundene i § 171, fx at du selv vil bo der, eller at lejeren har tilsidesat god skik og orden. At du vil sælge, er ikke en grund.

Herunder gennemgår vi listerne, varslerne og formkravene en ad gangen.

Udgangspunktet

Udgangspunktet i lejeloven er, at en lejer af en bolig ikke kan opsiges. Retten til at opsige er undtagelsen, den er skrevet ind i to lister med lukkede punkter, og falder dit lejemål ikke ind under et af punkterne, findes retten ikke, heller ikke selvom lejeren er besværlig, og heller ikke selvom du gerne vil sælge.

Det er værd at holde adskilt fra ophævelse. Ophævelse bruges ved misligholdelse, den virker straks, og den har sine egne frister og betingelser. Denne artikel handler om den almindelige opsigelse.

Første spørgsmål: hvilken liste er dit lejemål på

§ 170: de fire lejeforhold du kan opsige uden en særlig grund

Efter lejelovens § 170 kan udlejeren opsige:

1. Et enkelt værelse, når værelset er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor
2. En beboelseslejlighed i et hus, hvor der ved aftalens indgåelse kun var to beboelseslejligheder, og ejeren bebor den ene
3. En ejerbolig eller andelsbolig, hvis ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden
4. Visse beboelseslejligheder knyttet til erhvervslokaler på banegårde, i teatre, forlystelsesanlæg og lignende

Punkt 3 har to betingelser, som rammer netop udlejere med flere boliger. Reglen gælder kun ejere, der ejede lejligheden på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, og som på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger. Har du to udlejede ejerlejligheder, kan du altså ikke bruge § 170, nr. 3 på nogen af dem.

§ 171: alle andre lejeforhold kræver en grund

For alle andre lejemål kan opsigelse kun ske i de tilfælde, der står i § 171. § 171 rummer otte tilfælde; de fire, private udlejere oftest rammer, er:

• Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede (nr. 1)
• Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives, eller at en ombygning gør, at det lejede må fraflyttes (nr. 2)
• Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af en sådan karakter, at flytning er påkrævet (nr. 6)
• Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet (nr. 8)

"At sælge ejendommen" står ikke på listen. Et ejerskifte bringer heller ikke lejeforholdet til ophør. Den nye ejer overtager det.

Begrænsningerne når du selv vil bo i lejligheden

Vil du selv bo i lejligheden, gælder der efter § 172 en række begrænsninger, der tilsammen er strammere, end de fleste regner med:

• Ved en beboelseslejlighed er det en betingelse, at du selv agter at bebo den. En søn, en datter eller et selskab tæller ikke.
• Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Der lægges blandt andet vægt på, hvor længe du har ejet ejendommen, og på lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig.
• Er det lejede en ejerlejlighed, er lejeforholdet kun omfattet, hvis lejemålet er indgået efter opdelingen i ejerlejligheder. Er lejeaftalen indgået 1. januar 1980 eller senere, skal lejeren desuden ved lejeforholdets begyndelse have været gjort bekendt med, at det er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1. Er aftalen indgået 1. juli 1986 eller senere, skal du tillige tidligere selv have beboet lejligheden.
• Ejes ejendommen af flere i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af én beboelseslejlighed.
• En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.

De tre datoer i tredje kugle er den slags, der afgør en sag på et kvarter. Står oplysningen om ejerlejligheden ikke i kontrakten fra dengang, er den svær at etablere bagefter. Hvad der kan og bør stå i kontraktens særlige vilkår, er samlet i Tillæg til lejekontrakten.

Varslerne

Varslet regnes til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175).

Et eksempel: du ejer én udlejet ejerlejlighed, som du selv vil flytte ind i, og du opsiger efter § 170, nr. 3. Mellemregningen ser sådan ud:

1. Opsigelsen kommer frem til lejeren den 15. september 2026. Det er dén dag, varslet begynder at løbe — ikke den dag, du sendte den.
2. Varslet er mindst et år. Et år frem er den 15. september 2027.
3. Flyttedagen skal være den første hverdag i en måned, og den må ikke være dagen før en helligdag. Den 15. september ligger midt i en måned, så der tælles frem til den næste dato, der opfylder kravet.
4. Det bliver den 1. oktober 2027. Den dag er en fredag, og den ligger ikke før en helligdag.

Lejeren skal altså være ude den 1. oktober 2027, godt tretten måneder efter, at du traf beslutningen.

Flytter lejeren inden varslets udløb, skal du bestræbe dig på at genudleje. Hvad du indvinder eller burde have indvundet ved genudlejningen, skal fragå i dit krav mod lejeren (§ 175, stk. 3).

Formkravene og de to seksugersfrister

§ 176 er kort og ubarmhjertig. Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Opsiger du efter § 171, skal opsigelsen desuden oplyse opsigelsesgrunden. Mangler disse oplysninger, er opsigelsen ugyldig.

Derefter løber to frister efter hinanden:

1. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest seks uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham.
2. Kommer der indsigelse, skal du anlægge sag ved boligretten senest seks uger efter udløbet af lejerens frist, hvis du vil opretholde opsigelsen.

Overskrider du den anden frist, er opsigelsen ude af verden, uanset hvor god grunden var.

Tilbud om en anden bolig

Opsiger du en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal du uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en ledig til overtagelse senest tre måneder efter flyttedagen, og lejligheden skal udlejes (§ 174). Bebor du selv en lejlighed i ejendommen ved opsigelsen, skal du samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage den (§ 172, nr. 6).

Tidsbegrænsede lejeaftaler er en anden mekanik

En tidsbestemt lejeaftale ophører uden opsigelse ved lejetidens udløb, og den kan som udgangspunkt ikke opsiges undervejs (§ 173). To ting er værd at huske:

Bliver lejeren boende i mere end en måned efter udløbet med din viden, uden at du har opfordret ham til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning. En sommer, hvor ingen af jer fik gjort noget ved det, kan altså gøre lejemålet permanent.

Og boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. "Jeg ville gerne kunne komme af med lejeren igen" er ikke en begrundelse i den forstand. En udstationering med en kendt hjemkomstdato er.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 170-176 og § 181: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341

---

Ejendomsdrift holder kontraktens datoer (start, sidste opsigelsesdag og ophør) i en kalender pr. bolig, så varslerne regnes fra de tal, der står i kontrakten. Se funktionerne eller priserne.