Afkastberegner til udlejningsbolig
Bruttoafkastet er årets leje delt med købsprisen. Nettoafkastet trækker tomgang og driftsudgifter fra lejen først. Med lån skal nettolejen også dække renter, bidrag og afdrag, og det, der er tilbage, er cashflowet før skat. Beregneren regner første år med dine egne tal, i din browser og uden login.
Uden login. Det, du skriver, bliver i din browser. Beregningen er vejledende og før skat.
Nettoafkast 4,4 %. Cashflow -129 kr. pr. måned.
Første år før skat
Regnes i din browser- Bruttoafkast
- 6,0 %årlig leje delt med købsprisen
- Nettoafkast
- 4,4 %nettoleje delt med købsprisen
- Cashflow
- -129 kr. pr. md.-1.542 kr. om året efter drift og hele ydelsen
- Med afdrag som opsparing
- 1.918 kr. pr. md.23.010 kr. om året, afdraget lagt tilbage
- Egenkapitalforrentning
- 2,3 %af 1.011.075 kr. i egenkapital
- Break-even leje
- 12.131 kr. pr. md.lejen, hvor kontoen går i nul
Maks belåning efter reglen om kritisk leje1.310.257 kr. svarende til 55 % af prisen. Dit realkreditlån er større. Se regnestykket
- Drift
- 36.550 kr.26 kr. af 100
- Renter
- 60.097 kr.43 kr. af 100
- Bidrag
- 21.463 kr.15 kr. af 100
- Afdrag
- 24.553 kr.17 kr. af 100
- Mangler
- 1.542 kr.lægger du selv til
Vejledende beregning før skat for første år. Det er ikke rådgivning om at købe og heller ikke et lånetilbud. Banken og realkreditinstituttet afgør, hvad du kan låne, og på hvilke vilkår.
Skat er ikke regnet med. Læs om skat ved udlejning på skat.dk
Linket indeholder kun tallene, ingen adresse og intet navn.
Kritisk leje og maks belåning
- Ydelsesprocent
- 7,98 %rente 5,00 % + bidrag 1,50 % + afdrag 1,48 %
- Maks belåning efter reglen
- 1.310.257 kr.55 % af prisen
- Højeste pris for 80 % belåning
- 1.637.821 kr.prisen skal ned hertil, før nettolejen kan bære 80 % belåning
- Kritisk leje for dit lån
- 12.880 kr.pr. md., før nettolejen kan bære 1.440.000 kr.
Dit realkreditlån på 1.440.000 kr. er større end det, nettolejen kan bære efter reglen. Banken vil næppe belåne så højt.
Vi har ikke fundet reglen om kritisk leje i lovgivningen eller i Finanstilsynets regler. Beregneren bruger den derfor som det, den er: bankernes og realkreditinstitutternes praksis. Den enkelte bank og det enkelte realkreditinstitut vurderer selv, hvad de vil låne.
Hele regnestykket
| Købspris | 2.400.000 kr. |
|---|---|
| Tinglysning af skøde | 16.250 kr. |
| Tinglysning af pant | 19.825 kr. |
| Advokat og andet ved købet | 15.000 kr. |
| Kontantbehov | 2.451.075 kr. |
| Realkreditlån | -1.440.000 kr. |
| Banklån | 0 kr. |
| Egenkapital | 1.011.075 kr. |
| Leje om året | 144.000 kr. |
|---|---|
| Tomgang 2,0 % | -2.880 kr. |
| Drift | -36.550 kr. |
| Nettoleje | 104.570 kr. |
| Renter | -60.097 kr. |
| Bidrag | -21.463 kr. |
| Afdrag | -24.553 kr. |
| Cashflow før skat | -1.542 kr. |
| Afdrag lagt tilbage som opsparing | 24.553 kr. |
| Med afdrag som opsparing | 23.010 kr. |
Pris pr. m² 32.000 kr. og leje pr. m² 1.920 kr. om året, de to tal, der kan sammenlignes på tværs af boliger.
Afdraget er opsparing og ikke en udgift: det bliver til friværdi i boligen. Derfor står cashflowet både efter hele ydelsen og med afdraget lagt tilbage.
Realkreditlånet er regnet med 4 terminer om året og banklånet med 12. Restgælden efter første år er 1.415.447 kr.
Hvis lejen eller renten ændrer sig
Cashflow pr. måned efter drift og hele ydelsen. Lejen ændres i procent og renten i procentpoint.
| Rente | Leje −10 %10.800 kr. | Leje som skrevet12.000 kr. | Leje +10 %13.200 kr. |
|---|---|---|---|
| −1 point3,20 % | -486 kr. | 690 kr. | 1.866 kr. |
| Som skrevet4,20 % | -1.305 kr. | -129 kr. | 1.047 kr. |
| +1 point5,20 % | -2.174 kr. | -998 kr. | 178 kr. |
Sådan regner beregneren
Alle tal gælder første år og er før skat. Eksemplet er ejerlejligheden, beregneren starter med: en pris på 2.400.000 kr. og en leje på 12.000 kr. om måneden.
Bruttoafkast
Bruttoafkast = årlig leje / købspris
Lejen er den fulde kontraktleje for et år, før tomgang og udgifter.
Eksempel 144.000 kr. / 2.400.000 kr. = 6,0 %
Nettoleje
Nettoleje = årlig leje − tomgang − driftsudgifter
Driftsudgifterne er ejendomsskat og grundskyld, forsikring, vedligehold, administration, fællesudgifter, forbrug, du ikke får igen, og andre faste udgifter. Vedligehold kan skrives som kroner pr. m², som så ganges med arealet.
Eksempel 144.000 kr. − 2.880 kr. − 36.550 kr. = 104.570 kr.
Nettoafkast
Nettoafkast = nettoleje / købspris
Samme nævner som bruttoafkastet, så forskellen mellem de to tal er tomgangen og driften.
Eksempel 104.570 kr. / 2.400.000 kr. = 4,4 %
Lånets ydelse første år
Ydelse pr. termin uden bidrag = hovedstol × m / (1 − (1 + m)^−n)
Lånet er et annuitetslån. m er renten delt med antallet af terminer, og n er antallet af terminer i hele løbetiden. Realkreditlånet har 4 terminer om året og banklånet 12. Bidraget lægges oveni og regnes af restgælden i hver termin, så det falder lidt for hver termin. Årets afdrag er det, restgælden falder i løbet af året, og årets renter er resten af ydelsen. Er lånet afdragsfrit, er ydelsen renter og bidrag af hele lånet.
Eksempel 1.440.000 kr. ved 4,20 % over 30 år: renter 60.097 kr., bidrag 21.463 kr. og afdrag 24.553 kr. i første år
Cashflow før skat
Cashflow = nettoleje − renter − bidrag − afdrag
Det, der er tilbage på kontoen, når driften og hele ydelsen er betalt. Pr. måned er det årets beløb delt med 12.
Eksempel 104.570 kr. − 60.097 kr. − 21.463 kr. − 24.553 kr. = -1.542 kr. om året
Cashflow med afdrag som opsparing
Med afdrag som opsparing = cashflow + afdrag
Afdraget er ikke en udgift. Det er penge, der flytter fra kontoen til friværdien i boligen. Tallet viser, om udlejningen bærer sig, når opsparingen tælles med.
Eksempel -1.542 kr. + 24.553 kr. = 23.010 kr. om året
Egenkapital og egenkapitalforrentning
Egenkapitalforrentning = cashflow med afdrag som opsparing / egenkapital
Egenkapitalen er købsprisen plus handelsomkostningerne minus lånene. Der er ingen værdistigning med, og ingen skat.
Eksempel 23.010 kr. / 1.011.075 kr. = 2,3 %
Break-even leje
Break-even leje pr. måned = (driftsudgifter + ydelse) / 12 / (1 − tomgang)
Den samlede månedsleje, hvor kontoen lige går i nul. Tomgangen er med, fordi kun en del af lejen kommer ind.
Eksempel (36.550 kr. + 106.112 kr.) / 12 / 0,98 = 12.131 kr.
Tinglysningsafgift
Skøde = 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen · Pant = 1.825 kr. + 1,25 % af lånets hovedstol
Satserne gælder i 2026. Den variable del rundes op til nærmeste 100 kr. Hvert pantebrev har sin egen faste afgift. Beregneren regner skødet af købesummen; ved en handel mellem nærtstående kan grundlaget være et andet.
Eksempel 16.250 kr. for skødet og 19.825 kr. for pantet
Hvor meget kan lejen bære i lån
Reglen siger, at der ikke lånes mere, end at nettolejen kan dække renter, bidrag og afdrag på et 30-årigt fastforrentet lån med den højeste åbne rente. Her er regnestykket med runde tal: en pris på 1.600.000 kr., en nettoleje på 80.000 kr. om året, en rente på 3,5 %, en bidragssats på 1,0 % og et afdrag på 1,5 % i første år.
- Ydelsesprocenten er renten på et 30-årigt fastforrentet lån plus bidragssatsen plus første års afdrag: 3,5 % + 1,0 % + 1,5 % = 6,0 %.
- Maks belåning er nettolejen delt med ydelsesprocenten: 80.000 kr. / 6,0 % = 1.333.333 kr., som er 83 % af prisen.
- Realkredit låner højst 80 % af værdien, så lånet kan højst blive 1.280.000 kr.
- Den højeste pris, hvor nettolejen kan bære 80 % belåning, er 1.333.333 kr. / 80 % = 1.666.667 kr.
- Kritisk leje er den leje, der skal til, før nettolejen kan bære dit lån. Nettolejen skal mindst være lånet gange ydelsesprocenten, her 1.280.000 kr. × 6,0 % = 76.800 kr. om året, og lejen skal dække den og driften.
Det spørger udlejere om afkast og lån
Hvordan beregner man afkastet på en udlejningsbolig?
Start med bruttoafkastet: årets leje delt med købsprisen. Træk så tomgang og driftsudgifter fra lejen, så har du nettolejen, og nettolejen delt med prisen er nettoafkastet. Har du lån, trækker du renter, bidrag og afdrag fra nettolejen og får cashflowet før skat. I eksemplet her er bruttoafkastet 6,0 %, nettoafkastet 4,4 % og cashflowet -129 kr. om måneden.
Hvad er forskellen på bruttoafkast og nettoafkast?
Bruttoafkastet regnes af hele lejen og siger ikke noget om udgifterne. Nettoafkastet regnes af lejen efter tomgang og driftsudgifter som ejendomsskat, forsikring, vedligehold og fællesudgifter. Begge måles på købsprisen, så forskellen mellem dem er det, driften koster. Ingen af dem har lånet med.
Hvad er kritisk leje?
Kritisk leje er den leje, en udlejningsbolig skal have, før nettolejen kan dække renter, bidrag og afdrag på et 30-årigt fastforrentet lån. Ved en pris på 1.600.000 kr., en nettoleje på 80.000 kr. og en ydelsesprocent på 6,0 % kan lejen bære et lån på 1.333.333 kr., men realkredit låner højst 80 % af værdien, altså 1.280.000 kr. Vi har ikke fundet reglen i lovgivningen eller hos Finanstilsynet. Det er bankernes og realkreditinstitutternes praksis.
Hvor meget kan man låne i realkredit til en udlejningsbolig?
Efter lov om realkreditlån må realkreditinstituttet højst låne 80 % af værdien til private beboelsesejendomme til udlejning, og lånet løber højst 30 år. Om du kan få så meget, afhænger af lejen og af instituttets egen vurdering. Beregneren viser, hvor meget nettolejen kan bære efter reglen om kritisk leje. Resten skal betales med egenkapital eller et banklån.
Er afdrag en udgift i regnestykket?
Afdraget forlader kontoen, men det er ikke en udgift. Det er opsparing, der bliver til friværdi i boligen. Derfor viser beregneren to tal: cashflowet efter hele ydelsen, som er det, kontoen mærker, og det samme med afdraget lagt tilbage som opsparing. Egenkapitalforrentningen regnes af det sidste.
Hvad er egenkapitalforrentning på en udlejningsbolig?
Det er årets overskud med afdraget som opsparing delt med den egenkapital, du har lagt i boligen. Egenkapitalen er købsprisen plus handelsomkostningerne minus lånene. I eksemplet er egenkapitalen 1.011.075 kr., og forrentningen er 2,3 %. En værdistigning er ikke med, og skatten er heller ikke.
Hvad koster tinglysning ved køb af en udlejningsbolig?
I 2026 koster tinglysning af skødet 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Hvert pantebrev koster 1.825 kr. plus 1,25 % af lånets hovedstol. Den variable del rundes op til nærmeste 100 kr. Hvem der betaler afgifterne, står i købsaftalen. Beregneren lægger dem til kontantbehovet.
Kan en udlejningslejlighed give overskud med lån?
Det afhænger af lejen, driften, renten og hvor meget du låner. Med de tal, der står i eksemplet, er cashflowet -129 kr. om måneden efter hele ydelsen og 1.918 kr. med afdraget som opsparing. Break-even lejen er 12.131 kr. om måneden. Skriv dine egne tal, så ser du, hvor grænsen går for din bolig.
Skal man betale skat af en udlejningsbolig?
Ja. Lejeindtægten skal oplyses til Skattestyrelsen, og et overskud beskattes. Hvor meget, og hvilke udgifter du kan trække fra, afhænger blandt andet af, om du udlejer som privatperson eller driver udlejningen som virksomhed. Beregneren regner før skat. Reglerne står på skat.dk.
Afkastet på de boliger du har
I Ejendomsdrift lægger du lån og driftsudgifter ind på hver bolig, og afkastet regnes af dine egne tal: brutto- og nettoafkast, belåningsgrad og cashflow pr. bolig og for hele porteføljen. Beregneren i kontoen er den samme som her, og den kan hente lån og udgifter fra en af dine boliger. Det er med i alle planer: Gratis med en bolig, Basis til 249 kr./md. med op til 5 boliger og Pro til 399 kr./md. med op til 150 boliger, inkl. moms.
14 dage gratis · Uden kort · En bolig gratis uden tidsgrænse · Ingen sletning, når prøven udløber
Kilder
- Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning 2026-2, E.B.2.6.1: tinglysningsafgift af skøde 1.850 kr. + 0,6 % og af pant 1.825 kr. + 1,25 %.
- Skattestyrelsen, nyhed 1. december 2025: afgiften af pant nedsættes fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026.
- Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., LBK nr. 1541 af 18. november 2025, § 3, stk. 1 (højst 30 års løbetid) og § 5, stk. 1, nr. 3 (lånegrænse 80 % for private beboelsesejendomme til udlejning).
- Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, BEK nr. 807 af 31. maj 2022, §§ 10, 11 og 15 (nettoleje og rentabilitetsberegning for private udlejningsejendomme).
- Totalkredit, prisblad for erhvervskunder gældende pr. 1. januar 2026: bidraget fastsættes individuelt, og den vejledende beregning bruger 1,5 % om året af restgælden.
- Totalkredit, prisblad for privatkunder gældende pr. 1. juli 2026: bidraget beregnes af restgælden og opkræves kvartalsvist.
- Danmarks Statistik, DNRNURI: nye realkreditlån til husholdninger med rentebinding over 10 år, august 2026: 4,818 % i effektiv rente inklusive 0,658 % i bidrag.
- Realkredit Danmark, meddelelse til Nasdaq Copenhagen 14. september 2026: nye fastforrentede obligationer med 5,0 % rente og udløb 1. oktober 2059.
- Social- og Boligministeriet, vejledning om regulering af satser i lejelovgivningen for 2026 (VEJ nr. 9886 af 4. september 2025): konto for indvendig vedligeholdelse efter lejelovens § 117, stk. 1, 54 kr. pr. m².
- Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 3 a: budget med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag.
Kilderne er læst 16. oktober 2026.
Vejledende beregning før skat for første år. Det er ikke rådgivning om at købe og heller ikke et lånetilbud. Banken og realkreditinstituttet afgør, hvad du kan låne, og på hvilke vilkår.
Andre gratis værktøjer
- OpsigelsesberegnerHvornår er fraflytningsdagen efter en opsigelse?
- Nettoprisindeks-beregnerHvad bliver huslejen efter regulering med nettoprisindekset?
- Skabelon til fraflytningsrapportHvad skal stå i rapporten ved fraflytningssynet?