Varmeregnskab: de to frister, der afgør, om du får dine penge

Leverer du varme til dine lejere, er varmeregnskabet ikke en serviceydelse. Det er en pligt med en dato på, og datoen er den eneste del af reglerne, der kan koste dig hele efterbetalingen på én gang. Ikke fordi tallene er forkerte, men fordi regnskabet kom for sent.

Denne artikel er skrevet til udlejeren: hvad du skal sende, hvornår det skal være fremme, hvad det skal indeholde, og hvad du selv skal nå, når lejeren gør indsigelse.

Hvornår du overhovedet skal lave et forbrugsregnskab

Leverer du varme og opvarmning af vand, kan du kræve dine udgifter til lejerens forbrug refunderet, og de udgifter må som udgangspunkt ikke ligge i lejen (lejelovens § 65). Undtagelserne er enkeltværelser og visse boliger forbeholdt uddannelsessøgende, hvor udgiften kan indeholdes i lejen, medmindre anden lovgivning kræver måling.

Udgifterne opgøres i særskilte regnskaber for hver leverance: varme og opvarmning af vand, køling, vand, el og gas (§ 72, stk. 1). Ét samlet regnskab for det hele findes ikke i loven. Lejerens bidrag er en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og udebliver betalingen, kan lejemålet ophæves efter reglerne om misligholdelse — en anden og hurtigere vej end den almindelige opsigelse, som er beskrevet i Opsigelse fra udlejer.

Regnskabsåret er det, begge frister regnes fra

Medmindre andet er aftalt, begynder regnskabsåret for varme, køling, el og gas den 1. juni (§ 74, stk. 1). Du kan med seks ugers varsel flytte startdatoen, og overgangsperioden må så højst være 18 måneder.

Får ejendommen varmen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, har du ikke valget: regnskabet skal følge forsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode (§ 74, stk. 3). Den regel kan ikke fraviges ved aftale, heller ikke hvis både du og lejeren gerne ville.

De to frister

Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest fire måneder efter regnskabsårets udløb (§ 75, 1. pkt.). Slutter regnskabsåret 31. maj, er sidste dag 30. september.

Indeholder regnskabet leverancer fra et kollektivt forsyningsanlæg eller et naturgasanlæg, gælder en anden frist ved siden af: regnskabet skal være fremme senest tre måneder efter, at du har modtaget den endelige afregning fra forsyningsanlægget, hvis det tidspunkt ligger senere end firemånedersfristen (§ 75, 2. pkt.). Den regel giver dig luft, når fjernvarmeværket er sent på den, men kun hvis du kan dokumentere modtagelsesdatoen, og kun hvis den dato står i regnskabet.

Bemærk ordet "kommet frem". Det er ikke afsendelsesdatoen, der tæller.

Hvad regnskabet skal indeholde

§ 73 er kort, og den er en gyldighedsregel. Regnskabet skal indeholde:

• lejerens andel af de samlede udgifter
• oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter § 77
• tidspunktet for din modtagelse af endelig afregning fra et kollektivt forsyningsanlæg eller naturgasanlæg, hvis regnskabet kommer frem efter firemånedersfristen

Mangler en af disse oplysninger, er regnskabet ugyldigt. Ikke "kan anfægtes". Ugyldigt. Det er et krav om tre linjer tekst, og det er den billigste forsikring i hele processen.

Du skal desuden give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene, hvis han beder om det (§ 76).

Hvad det koster at komme for sent

Er regnskabet ikke kommet frem inden fristen i § 75, mister du retten til at kræve tillægsbetaling af lejeren (§ 79, stk. 1). Acontobeløbene beholder du, men efterbetalingen er væk, uanset hvor korrekt forbruget er opgjort.

Går der yderligere to måneder, uden at regnskabet er fremme, kan lejeren lovligt holde op med at indbetale aconto, indtil regnskabet kommer, og indtil han har fået et eventuelt for meget betalt bidrag tilbage (§ 79, stk. 2). Så har forsinkelsen også ramt likviditeten.

Lejerens seks uger, og dine seks uger bagefter

Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod regnskabet senest seks uger efter, at det er kommet frem, og indsigelsen skal oplyse, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes (§ 77).

Her ligger den del, mange overser: kommer der en indsigelse, og vil du fastholde kravet om efterbetaling, skal du selv indbringe sagen for huslejenævnet senest seks uger efter udløbet af lejerens frist. Gør du ikke det, er kravet ude af verden. Bolden ligger altså hos dig, ikke hos lejeren, fra det øjeblik indsigelsen lander.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan repræsentanterne gøre indsigelse på samtlige lejeres vegne.

Efterbetaling, tilbagebetaling og den glemte post

Har lejeren betalt for lidt aconto, kan du kræve tillægsbetalingen ved den første lejebetaling, der finder sted, når der er gået en måned, efter at regnskabet er kommet frem. Overstiger beløbet tre måneders leje, har lejeren ret til at betale i tre lige store rater. Flytter lejeren, skal tillægsbetalingen senest ske på fraflytningsdagen (§ 78, stk. 1). Har lejeren betalt for meget, skal beløbet tilbagebetales eller fradrages i første lejebetaling (§ 78, stk. 2).

Har du på grund af en undskyldelig fejl glemt en udgiftspost, kan den overføres til det følgende regnskab, men kun den del, der ikke overstiger 10 procent af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, og lejerne skal orienteres om beløbet (§ 80, stk. 1). Er udgiften fordelt forkert mellem lejerne, skal du rette fejlen snarest ved skriftlig meddelelse til de berørte.

Fordelingen mellem lejerne

Udgiften fordeles efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra kravet om individuel måling efter byggeloven, fordeles udgiften efter bruttoetageareal eller rumfang (§ 66).

Dertil kommer målerbekendtgørelsen: i bygninger med flere bolig- eller erhvervsenheder skal mindst 40 procent af den forbrugsafhængige del af varmeforbrugsomkostningerne afregnes efter fordelingsmåling (bekendtgørelse nr. 563 af 2. juni 2014, § 8, stk. 2). Bemærk formuleringen: 40 procent af den forbrugsafhængige del, ikke af den samlede varmeudgift.

Acontobidraget kan du forlange eller forhøje med seks ugers varsel til en betalingstermin, og det må for et år højst svare til den udgift, der forventes pålignet for perioden (§ 71). Selve lejen reguleres for sig, efter helt andre regler; det regnestykke står i Huslejeregulering efter nettoprisindeks.

Ofte stillede spørgsmål

Må varme, vand og el ligge i ét samlet regnskab? Nej. Udgifterne opgøres i særskilte forbrugsregnskaber for varme og opvarmning af vand, køling, vand, el og gas, jf. lejelovens § 72, stk. 1.

Hvad sker der, hvis regnskabet kommer en uge for sent? Retten til at kræve tillægsbetaling bortfalder, jf. § 79, stk. 1. Det gælder uanset forsinkelsens længde.

Skal regnskabet sendes, selv om forbruget ikke har ændret sig? Ja. Pligten til at aflægge forbrugsregnskab afhænger ikke af, om tallene er de samme som året før.

Hvad gør du, hvis lejeren gør indsigelse? Vil du fastholde kravet om efterbetaling, skal du indbringe sagen for huslejenævnet senest seks uger efter udløbet af lejerens seksugersfrist, jf. § 77.

Kan reglerne fraviges i lejekontrakten? Kun i begrænset omfang. §§ 65-69, § 72, stk. 3-5, og § 74, stk. 3, kan slet ikke fraviges, og resten af kapitlet kan ikke fraviges til skade for lejeren, jf. § 83.

Hvem afgør uenighed om forbrugsregnskabet? Huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen ligger, jf. § 82.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 65, 66, 71-80, 82 og 83: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341 (hentet 29. august 2026)
• Bekendtgørelse nr. 563 af 2. juni 2014 om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling, § 8, stk. 2: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2014/563 (hentet 29. august 2026)

---

Ejendomsdrift regner forbrugsregnskabets to lovfrister ud fra det regnskabsår, der står på boligen, og lægger dem i kalenderen sammen med lejemålets øvrige datoer. Bilag og aflæsninger ligger på boligen, så modtagelsesdatoen for afregningen kan findes igen, den dag den skal stå i regnskabet. Kontoen er gratis og kræver ikke kort. Vælger du en plan, er de første 14 dage gratis — kort kræves, og du kan afmelde når som helst. Opret en konto.