Skat ved værelsesudlejning: bundfradraget, satserne og regnestykket

Udlejer du et værelse i din egen bolig, eller lejer du hele boligen ud i en periode, hvor du selv er væk, er der to skattemodeller at vælge imellem. Den ene kræver et bundfradrag og en lommeregner. Den anden kræver et regnskab, og den kan du ikke fortryde.

Det her handler om boliger, du selv bor i. Udlejer du en bolig, du ikke bor i, er du i et helt andet regelsæt, og der er valget mellem kapitalafkastordning og virksomhedsordning behandlet i Virksomhedsordning ved udlejning.

Første skel: fire måneder

Skattestyrelsen deler udlejningen efter, hvor længe den varer.

Korttidsudlejning er udlejning i under fire måneder. Langtidsudlejning er fire måneder eller mere. Almindelig værelsesudlejning til en studerende hører til den sidste kategori; en sommer på en udlejningsplatform hører til den første.

De to har hver sit bundfradrag, og de er ikke i nærheden af hinanden i størrelse.

Bemærk, at grænsen går på udlejningens længde, ikke på hvor stor en del af boligen du lejer ud. Et enkelt værelse udlejet i tre måneder er korttidsudlejning. Hele boligen udlejet i seks måneder er langtidsudlejning.

Korttidsudlejning: faste beløb, og en platform gør forskellen

For 2026 er bundfradraget ved korttidsudlejning:

Forskellen på 21.300 kr. er ikke en belønning for at bruge et bestemt firma. Den er prisen på, at indtægten bliver indberettet automatisk. Udlejer du et sommerhalvår privat gennem opslag i en Facebook-gruppe, er dit bundfradrag det lave.

Af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, medregnes 60 %, altså en reduktion på 40 %.

Eksempel. Du udlejer din lejlighed i seks uger gennem en indberetningspligtig platform og får 42.000 kr.

• Bundfradrag: 35.100 kr.
• Over bundfradraget: 6.900 kr.
• Heraf medregnes 60 %: 4.140 kr.

Langtidsudlejning: bundfradraget følger ejendomsværdien

Ved udlejning i fire måneder eller mere er bundfradraget ikke et fast beløb. Det beregnes efter ligningslovens § 15 P som 1⅓ % af den ejendomsværdi, der bruges ved opgørelsen af ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr.

Er du selv lejer eller andelshaver og fremlejer et værelse, er bundfradraget i stedet 2/3 af din egen årlige husleje eller boligafgift.

Eksempel. Du ejer en lejlighed med en ejendomsværdi på 2.900.000 kr. og udlejer et værelse for 4.500 kr. om måneden hele året.

• Bundfradrag: 1⅓ % af 2.900.000 kr. = 38.667 kr.
• Bruttolejeindtægt: 12 × 4.500 kr. = 54.000 kr.
• Til beskatning: 54.000 − 38.667 = 15.333 kr.

For ejere beskattes beløbet som kapitalindkomst. For fremlejere er det personlig indkomst.

Læg mærke til, at grundlaget er bruttolejeindtægten. Hvad der præcist regnes med i den i din situation, herunder lejerens betaling for forbrug, står i Den juridiske vejledning, afsnit C.H.3.4.1.1.1.

Den anden metode, og hvorfor den er et vendepunkt

Bundfradragsmetoden er den skematiske. Alternativet er den regnskabsmæssige opgørelse, hvor du i stedet fratrækker de faktiske udgifter, der knytter sig til den udlejede del af boligen.

I praksis er det en forholdsmæssig andel, opgjort efter areal. Er værelset 14 m² i en bolig på 78 m², er andelen 18 %, og det er den andel af de relevante driftsudgifter, der kan fratrækkes. Hvilke udgifter der kan tages med, og hvordan andelen skal opgøres i netop din situation, står i Den juridiske vejledning. Det er ikke et sted, hvor et skøn holder, hvis Skattestyrelsen spørger.

Metoden koster også dokumentation hvert år: kvitteringer, en arealopgørelse og en fordeling, du kan forklare. Bundfradragsmetoden kræver ét tal fra ejendomsvurderingen og din lejeindtægt.

Du kan altid gå fra den skematiske til den regnskabsmæssige metode. Den anden vej er lukket: har du først valgt den regnskabsmæssige opgørelse for en bolig, kan du ikke senere vende tilbage til bundfradraget for den bolig.

Det gør valget til andet end et årligt regnestykke. For de fleste, der lejer et enkelt værelse ud, er bundfradraget både større og enklere. 38.667 kr. i eksemplet ovenfor er svært at nå op på i dokumenterede faktiske udgifter for ét værelse. Det, der kan vende billedet, er en bolig med høje faktiske omkostninger og en lav ejendomsværdi. Regn på begge, inden du krydser af, for krydset gælder også næste år.

Det praktiske

Lejeindtægten oplyses på årsopgørelsen i rubrik 37 (lejeindtægt ved udleje af helårsbolig en del af året samt sommerhus- og værelsesudlejning). Skattestyrelsen har en boligberegner, der regner begge modeller igennem, hvis du vil se tallene for din egen bolig.

To ting, folk glemmer:

Kontrakten. At udlejningen er lille og fortrolig, gør den ikke uformel. Et udlejet værelse er et lejeforhold med en lejekontrakt, og formularen er den samme som ved enhver anden bolig. Se Typeformular A10.

Grundejerforeningen, andelsforeningen eller lejekontrakten. Reglerne om skat siger ikke noget om, hvorvidt du må udleje. Fremleje af en lejebolig, udlejning af en andelsbolig og korttidsudlejning i en ejerforening har hver deres begrænsninger, som ligger uden for skattereglerne og skal tjekkes særskilt.

Bemærk: satserne skifter hvert år

De to faste bundfradrag ved korttidsudlejning reguleres årligt. Tallene ovenfor er satserne for 2026 og 2025, aflæst på skat.dk den 24. august 2026. Bruger du artiklen om et år, så tjek beløbene igen. Resten af mekanikken er den samme.

Kilder

• Skattestyrelsen, "Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i" (satser for 2026 og 2025): <https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-et-vaerelse-eller-en-bolig-du-selv-bor-i>
• Den juridiske vejledning, C.H.3.4.1.1.1, opgørelse af den skattepligtige indkomst efter ligningslovens § 15 P: <https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2285015>

---

Ejendomsdrift samler årets tal pr. bolig i en form, der kan bruges ved selvangivelsen, og holder kontrakt, betalinger og dokumenter samme sted. Se funktionerne eller priserne.