Huslejeregulering efter nettoprisindeks: sådan regner du den

De fleste private lejekontrakter, der er skrevet efter 2010, har en linje i § 11 om, at lejen reguleres én gang om året efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Klausulen står der. Beregningen laver den ikke selv, og det er dér, det går galt: udlejeren bruger et forkert indekstal, sender varslingen for sent, eller glemmer den helt i to år og vil så tage det hele på én gang.

Denne artikel går gennem regnestykket med rigtige tal, og gennem de tre ting, der afgør, om reguleringen holder.

Hvornår må du regulere efter nettoprisindekset

Hjemlen er lejelovens § 53, stk. 2: det kan aftales, at lejen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, og forhøjelsen kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse til lejeren. For lejemål med fri leje, typisk boliger taget i brug efter 31. december 1991, står den tilsvarende regel i § 54, stk. 3.

To ord i bestemmelsen bærer hele vægten:

"Kan aftales." Er reguleringen ikke skrevet ind i kontrakten, findes den ikke. Du kan ikke begynde at indeksregulere midt i et lejeforhold, fordi det virker rimeligt. Står der ikke noget i § 11, er vejen til en højere leje i stedet det lejedes værdi efter § 42, og den kræver tre måneders varsel, en begrundelse og en helt anden dokumentation.

"Én gang årligt." Ikke to gange, ikke efter behov. Datoen ligger fast fra det år, klausulen første gang blev brugt.

Bor lejemålet i en reguleret kommune, hvor lejen er omkostningsbestemt, gælder § 53 ikke (jf. lejelovens § 6, stk. 1). Det er den fejl, der oftest sender en sag i huslejenævnet: klausulen er kopieret ind i en kontrakt, hvor den slet ikke kan bruges. Hvad der gælder i din kommune, hænger sammen med, hvordan lejen overhovedet er fastsat. Vi har skrevet om selve niveauet i Lejeniveau i København.

Loftet på 4 % er fortid

I 2022 blev der lagt et midlertidigt loft på 4 % om året over NPI-reguleringer (lov nr. 1311 af 27. september 2022, som indsatte § 53, stk. 3). Loftet dækkede udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023, og den tilhørende undtagelsesbestemmelse, § 53 a, blev ophævet 1. januar 2025. Reguleringer, der bygger på indeksudviklingen fra 2024 og frem, er altså ikke omfattet af noget loft.

Regnestykket

Reguleringen er en brøk mellem to indekstal fra samme måned, ét år fra hinanden. Hvilken måned du bruger, står i kontrakten. Juli er den almindeligste, fordi tallet offentliggøres i god tid inden en regulering pr. 1. januar.

Nettoprisindekset for juli:

Kilde: Danmarks Statistik, tabel PRIS04 (nettoprisindeks i alt, 2015 = 100), hentet 24. august 2026.

Faktoren er 103,96 ÷ 101,31 = 1,02616. Altså en stigning på 2,62 %.

For et lejemål med en månedlig leje på 9.500 kr.:

• Ny leje: 9.500 × 1,02616 = 9.748,52 kr.
• Stigning: 248,52 kr. om måneden, 2.982 kr. om året

Det er hele beregningen. To tal, én division, én multiplikation.

Tre ting går typisk galt i den:

1. Forkert indeks. Nettoprisindekset og forbrugerprisindekset er to forskellige serier med to forskellige tal. Kontrakten siger nettoprisindeks. Brug PRIS04.
2. Forkert basismåned. Bruger du juli det ene år og august det næste, driver reguleringen langsomt væk fra det aftalte.
3. Regulering på den forkerte leje. Grundlaget er den aktuelle leje, ikke lejen ved kontraktens indgåelse, og ikke lejen inklusive aconto varme og vand. Aconto-beløb reguleres for sig, efter forbruget; det er en anden mekanik, som vi har taget for sig i Varmeregnskab: regler, frister og rettigheder.

Meddelelsen til lejeren

Loven stiller ikke det samme formkrav til en NPI-meddelelse som til en varsling efter § 42 eller § 46. Der er ikke krav om tre måneders varsel, og der er ikke en lovbestemt indsigelsesfrist. Til gengæld skal meddelelsen være skriftlig, og lejeren skal kunne se, hvad der er sket.

Skriv derfor de fem oplysninger ind, som en lejer ellers ringer og spørger om:

• Hvilken bestemmelse i kontrakten reguleringen sker efter (§ 11-teksten, ordret)
• Hvilke to indekstal du har brugt, og hvilken måned de er fra
• Den nuværende leje og den nye leje
• Hvornår den nye leje betales første gang
• At der er tale om en indeksregulering, ikke en lejeforhøjelse efter det lejedes værdi

Send den i så god tid, at lejeren kan nå at rette sin faste overførsel. En regulering, der lander den 28. i måneden med virkning fra den 1., giver en restance, ingen af jer havde brug for, og en restance har sin egen tidsplan med påkrav og frister, som er beskrevet i Ophævelse af lejemål.

Depositum og forudbetalt leje følger med

Det her overses ofte. Efter lejelovens § 60 kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret, når lejen forhøjes, og reguleringen må opkræves over lige så mange måneder, som beløbet svarede til ved lejemålets indgåelse.

I eksemplet ovenfor: er depositummet tre måneders leje, altså 28.500 kr., skal det op på 29.245,56 kr. Differencen er 745,56 kr., og den kan opkræves over tre måneder: 248,52 kr. om måneden. Samme beløb som selve lejestigningen, hvilket er logisk, men sjældent noget lejeren forventer. Skriv det ind i meddelelsen frem for at sende en ekstraopkrævning senere.

Hvad hvis du har glemt et år?

Her er svaret mindre skarpt, end man kunne ønske. Klausulen giver ret til én regulering om året, og retten er ikke uden videre gemt, fordi du ikke brugte den. En udlejer, der i 2026 vil hente både 2024 og 2025 hjem, står svagere end en udlejer, der bare regulerer fremadrettet. Men hvor grænsen præcist går, afhænger af klausulens ordlyd og af, hvad der er sket mellem parterne i mellemtiden. Er beløbet stort nok til at gøre ondt, er det et spørgsmål til en advokat eller til huslejenævnet, ikke til en artikel.

Den praktiske konsekvens er til gengæld klar nok: reguleringen er en dato, ikke en beslutning. Sæt den i kalenderen samme dag, du underskriver kontrakten.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 53, 54, 60 og 42: <https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341>
• Lov nr. 1311 af 27. september 2022 om loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset: <https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/1311>
• Danmarks Statistik, tabel PRIS04 (nettoprisindeks): <https://www.statistikbanken.dk/PRIS04>

---

Ejendomsdrift henter nettoprisindekset direkte fra Danmarks Statistik, regner reguleringen på den enkelte kontrakt og lægger datoen i kalenderen sammen med de øvrige frister i lejemålet. Beregningen vises; lejen ændres først, når du selv godkender den. Se hvad platformen indeholder eller hvad den koster.