Lejeforhøjelse efter det lejedes værdi: sådan varsler du

Der er to måder at sætte lejen op i et løbende lejeforhold. Den nemme kræver, at der allerede står en indeksklausul i kontrakten. Den anden kræver, at du kan sandsynliggøre, at lejen er væsentligt lavere end det, tilsvarende boliger i området koster.

Denne artikel handler om den anden: lejelovens § 42, det lejedes værdi. Har du en indeksklausul, er regnestykket et helt andet og langt kortere, og det står i Huslejeregulering efter nettoprisindeks.

Betingelsen: "væsentlig lavere"

§ 42, stk. 1 giver udlejeren ret til at forlange lejen forhøjet, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, og kun til det beløb, der er rimeligt.

Ordet "væsentlig" er ikke pynt. En leje, der ligger et par hundrede kroner under det almindelige niveau, er ikke væsentlig lavere. Der findes ingen procentgrænse i loven, og huslejenævnene afgør det konkret, men forskellen skal være tydelig nok til, at den ikke kan diskuteres væk.

Reglen gælder ikke for lejemål i ejendomme med omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner (§ 6, stk. 1), og heller ikke for lejemål med fri leje efter kapitel 5. Er du i tvivl om, hvilken kategori din bolig hører til, er det det spørgsmål, du skal have afklaret først, ikke tallet.

Sådan opgøres det lejedes værdi

Efter § 42, stk. 2 sker vurderingen ved en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende boliger med hensyn til:

beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Seks kriterier. En sammenligning, der kun holder på kvadratmeterpris og postnummer, holder ikke.

Der lægges særlig vægt på sammenligningslejemål, hvor lejen har været genstand for særskilt prøvelse, altså lejemål, hvor et huslejenævn eller en boligret allerede har taget stilling til niveauet (§ 42, stk. 3). En afgørelse vejer tungere end en annonce.

Og der ses bort fra en række lejemål i sammenligningen (§ 42, stk. 4), blandt andet gennemgribende forbedrede lejemål og lejemål med fri leje. Det er værd at vide, før du klipper de tre dyreste annoncer i området ud: de er formentlig netop dem, der ikke må tælle med.

Ved vurderingen af din egen lejlighed ses der desuden bort fra forbedringer, som lejeren selv har udført for egen regning med din tilladelse (§ 42, stk. 1, nr. 4). Har lejeren betalt for det nye køkken, kan du ikke tage betaling for det bagefter.

Selve arbejdet med at finde et forsvarligt niveau (hvilke kilder der kan bruges, og hvordan de dokumenteres) har vi taget for sig i Lejeniveau i København.

Varslingen: tre måneder, og fire oplysninger

§ 44 sætter formen. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med tre måneders varsel, og kravet skal være skriftligt og indeholde:

1. Lejeforhøjelsens størrelse
2. Grunden til lejeforhøjelsen
3. Oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse

Mangler en af de tre, er kravet ugyldigt.

Ugyldigt betyder her, at du starter forfra. Tre måneders varsel plus en ny sagsbehandling.

De to seksugersfrister

Herefter går sagen ind i det samme mønster, som gælder ved opsigelse:

• Vil lejeren ikke godkende kravet, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest seks uger efter, at kravet er kommet frem.
• Kommer der indsigelse, skal du indbringe sagen for huslejenævnet senest seks uger efter udløbet af lejerens frist, hvis du vil fastholde kravet.

Bemærk, hvem der skal handle. Lejeren skal bare skrive "nej". Bolden ligger derefter hos dig, og gebyret for at indbringe en sag for huslejenævnet er 367 kr. pr. 1. januar 2026 (boligforholdslovens § 82, stk. 1).

Mens sagen kører

Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan du opkræve den varslede forhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, men højst 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året (§ 44, stk. 4).

For en lejlighed på 82 m² er loftet altså 1.230 kr. om året, eller 102,50 kr. om måneden, uanset hvad du har varslet. Lejen reguleres bagefter i overensstemmelse med afgørelsen, og har lejeren betalt for meget, skal beløbet tilbage med renter.

Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før nævnet har afgjort sagen.

Regnestykket i et eksempel

Du udlejer en lejlighed på 82 m² i en ikke-reguleret kommune. Lejen har stået på 7.400 kr. om måneden siden 2021. Tre sammenlignelige lejligheder i samme kvarter, samme størrelse og stand, ligger på 9.100-9.400 kr.

• Du varsler en forhøjelse til 9.100 kr. om måneden, med tre måneders varsel og begrundelse
• Lejeren gør indsigelse på dag 30
• Du indbringer sagen for huslejenævnet inden seks uger efter lejerens frist
• Mens sagen behandles, kan du opkræve 7.400 + 102,50 = 7.502,50 kr. om måneden

Ender nævnet på 8.700 kr., er det den leje, der gælder fra varslingens virkningstidspunkt, og differencen efterreguleres.

Det er den del, der overrasker: mellem varslingen og afgørelsen kan der let gå et halvt år, hvor du får godt hundrede kroner mere om måneden. Forhøjelsen er ikke hurtig. Den er til gengæld varig, når den først står fast.

Den anden vej rundt

Reglen er symmetrisk. Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve den nedsat og få det for meget betalte tilbage (§ 45). Lejerens sag skal indbringes inden ét år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales.

Det er en overvejelse værd, inden du varsler: en varsling, der lander tydeligt over niveauet, kan blive anledningen til, at lejeren for første gang får set på tallet.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 42, 44, 45, 52 og 6: <https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341>
• Vejledning nr. 9886 af 4. september 2025 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2026 (huslejenævnsgebyr): <https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2025/9886>

---

Ejendomsdrift holder kontraktens tal og datoer samlet pr. bolig, så en varsling kan skrives ud fra det, der faktisk står i kontrakten, og fristerne ligger i kalenderen sammen med resten. Se funktionerne eller priserne.