Giver din udlejningsbolig overskud efter renter og drift?

Der er tre tal, der bliver forvekslet hele tiden, og forvekslingen er dyr: bruttoafkast, nettoafkast og cashflow. De svarer på tre forskellige spørgsmål, og kun det sidste fortæller, om der kommer penge ud af kontoen eller ind på den hver måned.

Her er de tre regnestykker, i den rækkefølge du skal lave dem.

1. Bruttoafkast: er prisen fornuftig?

Det simpleste tal, og det eneste, der kan regnes på et servietbagside:

Bruttoafkast = årlig leje ÷ indkøbspris

En lejlighed købt for 2.000.000 kr., der giver 8.500 kr. om måneden, altså 102.000 kr. om året, har et bruttoafkast på 5,1 %.

Tallet siger noget om, hvad du har betalt i forhold til det, boligen indbringer. Det siger intet om, hvad der er tilbage. Det er også det eneste tal, der kan sammenlignes nogenlunde på tværs af boliger, og derfor det, mæglere og annoncer bruger.

Regn indkøbsprisen med alt, hvad der skulle til for at eje boligen: købesum, tinglysningsafgift, advokat, eventuelle mangler, du var nødt til at udbedre inden udlejning. Ellers ser afkastet højere ud, end det er.

2. Nettoafkast: hvad giver driften?

Her trækker du de udgifter fra, der følger med at eje og drive boligen, men ikke finansieringen:

Nettoafkast = (årlig leje − årlige driftsudgifter) ÷ indkøbspris

Driftsudgifterne, folk glemmer:

• Ejendomsskat
• Forsikring
• Ejer- eller grundejerforening
• Vedligehold. Ikke det, du brugte i år, men en årlig hensættelse. Et gennemsnit over ti år er tættere på virkeligheden end et enkelt roligt år.
• Administration, uanset om du køber den eller lægger din egen tid i den
• Tomgang. Et lejemål står tomt mellem to lejere. Regner du med tolv måneders leje hvert år, regner du med noget, der sjældent holder over tid.

Nettoafkastet er det tal, der fortæller, om selve ejendommen er en fornuftig forretning. Det er uafhængigt af, hvordan du har finansieret den, og derfor det tal, du kan bruge til at sammenligne to boliger.

3. Cashflow: kommer der penge ud eller ind?

Nu tager vi lånet med:

Cashflow = leje − driftsudgifter − renter − bidrag − afdrag

Det er her, mange bliver overraskede. En bolig kan have et pænt nettoafkast og stadig koste penge hver måned, fordi afdraget skal betales af de samme kroner.

To bemærkninger, der ændrer, hvordan tallet skal læses:

Afdraget er ikke en udgift, det er opsparing. Det forlader din konto, men det forsvinder ikke. Det flytter fra likviditet til friværdi. Derfor giver det mening at regne cashflowet både med og uden afdrag: det ene tal siger, hvad der sker med din konto, det andet, hvad der sker med din formue.

Afdragsfrihed er et lån af tid. Et cashflow, der kun er positivt, fordi der er afdragsfrihed, er positivt indtil den dag, afdragsfriheden udløber. Skriv den dato op, og regn tallet igennem, som det ser ud dagen efter.

Det, der ikke er med i nogen af de tre

Skatten. Overskud ved udlejning beskattes, og hvordan afhænger af, om du bruger personskattereglerne, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, og af hvilke fradrag der er relevante. Det er revisorens bord, og ingen af de tre regnestykker ovenfor er et skatteregnskab.

Værdistigningen. Den er ægte nok, men den er ikke en indtægt, før du sælger, og den kan gå begge veje.

En prøve, der plejer at afsløre problemet

Regn ud, hvad lejen skal være, for at cashflowet lige akkurat er nul. Det tal, den kritiske leje, er langt mere brugbart end afkastprocenten, fordi det kan holdes op mod virkeligheden: hvad kan lejemålet realistisk udlejes til i dag?

Er der kort afstand mellem den kritiske leje og markedslejen, er der ingen luft i regnestykket. En rentestigning eller to måneders tomgang bliver så til et problem og ikke til en ærgrelse.

Hvordan Ejendomsdrift regner det

Ejendomsdrift regner de her tal af de oplysninger, du selv har tastet, og der ligger ikke et gemt nøgletal nogen steder. Alt regnes forfra i det øjeblik, du beder om det, og retter du lejen eller en driftsudgift, følger tallet med det samme.

Konkret:

• Bruttoafkast, nettoafkast, cashflow og friværdi pr. bolig og vægtet for hele porteføljen, hvor porteføljens gennemsnit vægtes efter indkøbspris
• Driftsudgifter pr. bolig: ejendomsskat, forsikring, vedligehold og administration
• Lån med restgæld, rente, bidrag og afdragsfrihed, og deraf friværdi og belåningsgrad
• Vedligeholdelsessager, der lukkes med et beløb, lægger sig på boligen som drift og regnes med i nettoafkastet af sig selv
• En beregner til den næste bolig: pris, leje, udbetaling, rente, bidrag, afdrag og drift ind, og afkast, cashflow og kritisk leje ud, plus en følsomhedstabel med lejen ±10 % mod renten ±1 procentpoint. Beregneren rører aldrig porteføljen, så du kan lege med tal uden at ødelægge noget.

Og de grænser, der hører med: nettoafkast vises kun, når der er tastet omkostninger ind. En bolig uden poster har ikke et nettoafkast lig bruttoafkastet, den har ikke noget nettoafkast, og så står der det. Uden driftsudgifter er den kritiske leje et loft, ikke et facit. Beregnerens tal er dit eget regnestykke, ikke et tilsagn fra en bank.

Årsoversigten til revisor samler leje, driftsudgifter pr. art, renter og bidrag pr. bolig og for hele porteføljen, med resultatet før og efter finansiering hver for sig. Afdrag står med, men trækkes aldrig fra, fordi det er en balancepost og ikke en udgift, og depositum og forudbetalt leje er aldrig indtægt. Oversigten er vejledende og mærket som det. Den kræver Pro.

Priserne

Basis: 249 kr./md. inkl. moms eller 2.490 kr./år, op til fem boliger. Afkastregningen, cashflowet og investeringsberegneren er med.

Pro: 399 kr./md. inkl. moms eller 3.990 kr./år, op til 150 boliger, med årsoversigt til revisor, markedstal og lejeestimat, forbrugsregnskaber, lejeregulering efter nettoprisindeks og AI-scanning af kvitteringer oveni.

Kontoen er gratis og kræver ikke kort. Kortet lægges ind hos Stripe, når du vælger plan, og så er der 14 dage gratis, afmeld når som helst inden.

Vil du se tallene regnet på tre eksempelboliger, står demoen klar, og formlerne står forklaret på funktioner.

Kort sagt

Bruttoafkast fortæller om prisen. Nettoafkast fortæller om driften. Cashflow fortæller om din konto. Regn alle tre, og regn cashflowet både med og uden afdrag. Så ved du, hvad du har.