Fortrydelsesret lejekontrakt: det siger loven om at fortryde

Nej. Som udgangspunkt findes der ingen fortrydelsesret på en lejekontrakt, når begge parter har underskrevet. Aftalen bliver bindende ved den sidste underskrift, og hverken lejer eller udlejer kan bagefter fortryde uden konsekvenser, medmindre andet er aftalt skriftligt.

Der er dog stor forskel på, hvor i processen du befinder dig:

• Før nogen har underskrevet: du kan trække dig helt uden videre.
• Du har underskrevet, men udlejer har ikke endnu: en tilbagekaldelse kan nå at virke, hvis den kommer frem, før udlejer ser din underskrift.
• Begge har underskrevet: kontrakten er bindende. Din vej ud går gennem opsigelse eller ophævelse, ikke fortrydelse.

Reglerne findes i lejeloven og forbrugeraftaleloven, og opstår der uenighed, er det huslejenævnet eller boligretten, der afgør sagen.

Vigtigste pointer

En lejekontrakt bliver bindende ved sidste underskrift, og herefter kræver udtræden opsigelse eller ophævelse, ikke fortrydelse.

Indholdsfortegnelse

• Hvornår bliver en lejekontrakt bindende?
• Kan man opsige eller ophæve en underskrevet lejekontrakt?
• Hvad kan man gøre, hvis kontrakten ikke er underskrevet endnu?
• Depositum og nøgler før underskrift: hvad er risikoen?
• Gælder e-mail og sms som bevis for en accepteret lejekontrakt?
• Hvad betyder genudlejningspligten for lejers økonomiske ansvar?
• Hvorfor gælder 14 dages fortrydelsesret ikke ved boligleje?
• Sådan handler du, hvis du vil fortryde en lejekontrakt
• Sådan undgår du tvister om fortrydelse som udlejer
• Kilder

Hvornår bliver en lejekontrakt bindende?

En lejekontrakt bliver bindende, når begge parter har skrevet under, men også flere situationer før det kan gøre aftalen retligt forpligtende. Har du som lejer accepteret et skriftligt tilbud fra udlejer, for eksempel ved at returnere en underskrevet kontrakt, er aftalen typisk indgået fra det øjeblik. Selv en mundtlig aftale kan i visse tilfælde være bindende, hvis begge parter tydeligt har tilkendegivet accept.

Nøgleudlevering og betaling af depositum er ofte de faktiske handlinger, der afslører, at en aftale allerede er trådt i kraft, uanset hvad der står på papiret.

Derfor er bevis alt. Gem:

• e-mailkorrespondance med tidsstempler
• sms-beskeder om aftaler og frister
• kvitteringer for betalinger
• den underskrevne kontrakt med dato

Uden dokumentation står du svagt, hvis en tvist ender i huslejenævnet.

Kan man opsige eller ophæve en underskrevet lejekontrakt?

Når kontrakten er underskrevet, har du to reelle veje ud: opsigelse eller ophævelse. De er ikke det samme, og forskellen har stor økonomisk betydning.

Opsigelse kræver et varsel. Standardvarslet er normalt et opsigelsesvarsel for hele lejemål og et kortere opsigelsesvarsel for enkeltværelser, og opsigelsen skal som udgangspunkt være skriftlig for at holde i en eventuel tvist. Ophævelse er noget andet: det bruges, når udlejer eller lejer groft har misligholdt aftalen, for eksempel ved skimmelsvamp, alvorlige mangler eller ulovlige klausuler i kontrakten. Her kan lejemålet i visse tilfælde bringes til ophør øjeblikkeligt, uden almindeligt opsigelsesvarsel, men kravene til dokumentation er høje.

Det, mange overser, er genudlejningspligten, som beskrives detaljeret i en brancheindsigt om genudlejningspligt og økonomisk konsekvens. Udlejer skal forsøge at genudleje boligen, men indtil det lykkes, eller opsigelsesperioden løber ud, hæfter du som lejer for huslejen. Det betyder, at en opsigelse sjældent er gratis, selv når den er fuldstændig lovlig.

Vil du forsøge ophævelse på grund af misligholdelse, som skimmelsvamp eller alvorlige mangler, skal du kende reglerne i lejelovgivningen om varsling og bevisbyrde, før du sender kravet.

Professionelt tip: Dokumentér mangler med billeder, datoer og skriftlig kontakt til udlejer, før du overhovedet nævner ordet »ophævelse«. En sag uden papirspor taber sjældent på grund af manglende ret, men på grund af manglende beviser.

Hvad kan man gøre, hvis kontrakten ikke er underskrevet endnu?

Så længe udlejer ikke har accepteret dit tilbud, kan du trække dig helt uden konsekvens. Samme regel gælder omvendt: udlejer kan trække et tilbud tilbage, indtil du har accepteret det.

Vil du sikre dig i forhandlingsfasen, så bed om, at udkastet tydeligt mærkes som »uforpligtende udkast, ikke gældende aftale« og sæt en klar acceptfrist. En simpel formulering som »dette tilbud er gyldigt til den [dato], og bliver først bindende ved underskrift fra begge parter« fjerner tvivl om, hvornår aftalen reelt træder i kraft.

Depositum og nøgler før underskrift: hvad er risikoen?

Betal aldrig depositum eller forudbetalt leje, før du har en underskrevet kontrakt eller en klar skriftlig aftale i hånden. Nøgleudlevering kan i sig selv tolkes som et tegn på, at aftalen allerede er trådt i kraft, selv hvis papirerne ikke er underskrevet endnu.

Beskyt dig selv ved at:

• kræve skriftlig bekræftelse, før du overfører penge
• gemme alle kvitteringer og overførselsbeviser
• afvise nøgleudlevering, før kontrakten er endeligt underskrevet af begge parter

Professionelt tip: Betal aldrig kontant. En bankoverførsel med tydelig tekst om, hvad beløbet dækker, er dit bedste bevis, hvis sagen senere havner i huslejenævnet.

Gælder e-mail og sms som bevis for en accepteret lejekontrakt?

Digital signatur, for eksempel via MitID, har samme retsvirkning som en fysisk underskrift. Tidsstemplet på underskriften bliver derfor afgørende, hvis der senere opstår tvivl om, hvornår aftalen blev indgået.

E-mails og sms-beskeder kan også bruges som bevis for, at en accept er givet, men husk at selve opsigelsen af en lejekontrakt normalt skal være skriftlig i en mere formel forstand end en sms. Bland ikke de to ting sammen.

• gem alle e-mails med tidsstempel
• tag screenshot af sms-korrespondance
• notér datoen for digital signering

Professionelt tip: Opret en fast mappe, digital eller fysisk, til hver enkelt lejekontrakt, hvor al korrespondance samles kronologisk. Det sparer dig timer, hvis sagen nogensinde skal dokumenteres over for en tredjepart.

Hvad betyder genudlejningspligten for lejers økonomiske ansvar?

Genudlejningspligten er en af de mest misforståede regler i dansk lejeret. Den betyder, at udlejer er forpligtet til at gøre en reel indsats for at genudleje boligen, når en lejer opsiger. Formålet er at begrænse lejers tab, ikke at fjerne det.

Udlejer skal aktivt forsøge at finde en ny lejer, men indtil det lykkes, eller opsigelsesvarslet er udløbet, hæfter den opsigende lejer som udgangspunkt for huslejen.

For dig som lejer betyder det konkret: tilbyd at hjælpe med annoncering, foreslå en konkret erstatningslejer, og bed om skriftlig bekræftelse, hvis udlejer afviser en kandidat uden god grund. For dig som udlejer betyder det: gem alle annoncer, dokumentér henvendelser fra interesserede, og svar skriftligt på afslag, så du kan vise, at genudlejningsforsøget var reelt.

Går sagen i hårdknude, er det huslejenævnet eller i sidste ende boligretten, der tager stilling ud fra lejeloven.

Hvorfor gælder 14 dages fortrydelsesret ikke ved boligleje?

Forbrugeraftalelovens 14 dages fortrydelsesret er lavet til fjernsalg og almindelige forbrugerkøb, typisk hvor du køber en vare uden at have set den. En bolig har du som regel besigtiget fysisk, og lejeaftalen indgås lokalt, ikke som fjernsalg. Derfor falder den normalt udenfor loven.

Undtagelsen er, hvis kontrakten selv gøres betinget, for eksempel af en kreditgodkendelse eller referencetjek. Så er kontrakten først bindende, når betingelsen er opfyldt, og indtil da har du reelt en form for fortrydelsesmulighed.

Sådan handler du, hvis du vil fortryde en lejekontrakt

Vil du forsøge at komme ud af en aftale, er rækkefølgen af dine skridt afgørende:

1. Stop enhver betaling, indtil situationen er afklaret.
2. Send en skriftlig tilbagekaldelse med det samme, hvis udlejer endnu ikke har set din underskrift.
3. Tilbyd en erstatningslejer, hvis kontrakten allerede er bindende.
4. Følg de formelle regler for opsigelse: skriftlighed og korrekt varsel.

Som udlejer bør du:

• dokumentere alle genudlejningsforsøg skriftligt
• aldrig udlevere nøgler før endelig underskrift
• overveje en gensidig ophævelse mod en kompensation, hvis begge parter ønsker en hurtig og konfliktfri løsning

Ender I i en fastlåst uenighed, er det tid til at søge rådgivning hos en advokat eller huslejenævnet, før situationen eskalerer til en sag ved boligretten.

Et praktisk perspektiv på fortrydelse af lejekontrakter

De fleste tvister om fortrydelse opstår ikke, fordi loven er uklar, men fordi ingen har skrevet noget ned undervejs. Vent med at underskrive, til du har læst hele kontrakten, og bed altid om at få den gennemgået, hvis noget virker uklart. God kontraktstyring, hvor aftaler og tidspunkter er dokumenteret fra dag ét, forebygger langt de fleste konflikter, før de overhovedet opstår.

Sådan undgår du tvister om fortrydelse som udlejer

Ejendomsdrift er alternativet til løse mailtråde og spredte Excel-ark, når du som privat udlejer skal holde styr på kontrakter, frister og dokumentation. Der hvor mange tvister om fortrydelse bunder i manglende bevis for, hvornår en aftale reelt blev indgået, giver platformen dig ét samlet sted med kontraktstyring, dokumentarkiv og tidsstempling for hvert enkelt lejemål.

Opstår der en fortrydelsessituation, kan du hurtigt finde den relevante korrespondance, se hvornår kontrakten blev underskrevet, og dokumentere dine genudlejningsforsøg over for en eventuel ny lejer. Lejerportalen giver samtidig lejeren adgang til egne vilkår, så begge parter kender aftalen fra dag ét. Vil du se, hvordan det fungerer for din egen boligportefølje, kan du oprette dig gratis i 14 dage på Ejendomsdrift uden binding.

Kilder

• Er der fortrydelsesret på lejekontrakt? Få svaret her | BoligPortal
• Fortryde en lejekontrakt? | Digura
• Opsigelse, ophævelse og fraflytning - Socialministeriet
• Har man fortrydelsesret på lejekontrakt?

Denne artikel er alene til orientering og erstatter ikke konkret juridisk rådgivning. Din sag kan afvige fra det generelle billede, og ved tvivl bør du kontakte en advokat eller huslejenævnet.

Anbefaling

• Funktioner · Ejendomsdrift
• Ejendomsdrift — boligportefølje
• Kontakt · Ejendomsdrift
• Priser · Ejendomsdrift