Lejeren betaler ikke: hvad gør du, og hvordan holder du styr på det

Kort svar

Betaler lejeren ikke, så find først ud af præcis, hvad der mangler, og kontakt lejeren. Kommer pengene ikke, sender du et skriftligt påkrav om det skyldige beløb. Lejeren har 14 dage fra modtagelsen. Påkravet skal oplyse, at lejemålet kan ophæves, kan tidligst gives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og kan ikke sendes som digitalt dokument (lejelovens § 13, stk. 2, og § 182, stk. 2).

Hvorfor rækkefølgen betyder noget

Den første måned uden husleje er ubehagelig. Den tredje er et problem, som er blevet svært at løse, fordi der er gået tid, og fordi der sjældent findes en samlet oversigt over, hvad der egentlig mangler.

Denne artikel handler om to ting, der hænger sammen: rækkefølgen, du skal gå frem i, og det bogholderi, der skal ligge under, for at rækkefølgen overhovedet kan bruges.

Artiklen er en praktisk gennemgang, ikke juridisk rådgivning. Går sagen mod ophævelse eller fogedret, så få en advokat på den, inden du sender noget.

Dag 1 til 5: find ud af, hvad der faktisk mangler

Det lyder banalt, men det er her, de fleste sager bliver rodede. Før du skriver til lejeren, skal du kunne svare præcist på:

• Hvilke måneder mangler der betaling for
• Hvor meget mangler der pr. måned, og i alt
• Er der delbetalinger, og hvordan er de bogført
• Hvad står der i kontrakten om betalingsdag og om aconto til varme og vand

En delbetaling er den klassiske fælde. Betaler lejeren 5.000 af 6.200 kr., er der ikke "betalt marts". Der mangler 1.200 kr. for marts, og det tal skal kunne stå alene, når du skriver.

Dag 5 til 10: den venlige henvendelse

Ring eller skriv, kort og konkret. Ikke et påkrav, ikke en trussel, bare en oplysning om, at der mangler et beløb, og et spørgsmål om, hvornår det kommer.

Det er ikke af høflighed. Det er, fordi en stor del af de udeblevne huslejer skyldes en fejl i en betalingsservice-aftale, en ny konto eller et beløb, der blev rettet i netbanken og aldrig rettet tilbage. Den slags løser sig på et telefonopkald, og så har du ikke brugt et påkrav på noget, der ikke var en betalingsnægtelse.

Skriv ned, hvad I aftalte, og hvornår. Aftalen bliver relevant, hvis den ikke bliver holdt.

Herefter: påkravet

Kommer pengene ikke, er næste skridt et påkrav. Et påkrav er en formel skrivelse, og den skal være rigtig, for det er den, alt det efterfølgende hviler på. Som minimum skal den:

• angive præcis hvilket beløb der skyldes, og for hvilke perioder
• give lejeren en frist på mindst 14 dage til at betale
• oplyse, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales inden fristen
• tidligst gives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag (§ 182, stk. 2)
• være sendt som brev med posten eller afleveret personligt, ikke på mail eller sms (lejelovens § 13, stk. 2), og på en måde, du kan dokumentere senere

Fristen regnes fra det tidspunkt, påkravet er kommet frem til lejeren, ikke fra den dag, du skrev det. Send derfor påkravet på en måde, hvor du kan vise, hvornår det landede, og gem kopien sammen med kontrakten. Som gebyr for påkravet kan du kræve 335 kr. i 2026 og 344 kr. fra 1. januar 2027 (§ 182, stk. 2, jf. vejledning nr. 9886 af 4. september 2025 og nr. 9959 af 8. september 2026). Satsen reguleres hvert år.

Betaler lejeren inden fristen, er sagen slut. Der er ikke noget "for sent" inden for fristen, og du kan ikke ophæve alligevel.

Undervejs: skriv alting ned, mens det sker

Det, der afgør en tvist et halvt år senere, er sjældent, hvem der havde ret i marts. Det er, hvem der kan dokumentere hvad.

Før en simpel log pr. lejemål:

Tre kolonner mere end de fleste fører, og de tre kolonner er hele forskellen på en sag, der kan forklares, og en, der ikke kan.

Hvad du ikke skal gøre

• Lukke for varmen eller vandet. Det er ikke et pressionsmiddel, du har lov at bruge, og det vender sagen om.
• Skifte låsen. Samme sag.
• Modregne i depositum, mens lejemålet løber. Depositum er sikkerhed ved fraflytning, ikke en kassekredit til manglende husleje undervejs.
• Lade det ligge. Restancer bliver ikke mindre af at blive gamle, og en gammel restance er sværere at inddrive.

Hvordan Ejendomsdrift holder styr på det

Bogholderiet under sagen er præcis det, Ejendomsdrift er bygget til:

• En matrix pr. kontrakt med ni måneder bagud og to frem. Hver måned er betalt, ventet, ubetalt eller fritaget. Delbetalinger registreres som det, de er.
• En restanceliste med skyldigt beløb og antal manglende måneder, samlet øverst, så du ikke skal lede efter den.
• Et påkravsudkast med fjortendagesfrist, som regnes af kontraktens og betalingernes tal. Kun de måneder, påkravet må kræve i dag, kommer med. Du kontrollerer udkastet, skriver under og sender det som brev med posten eller afleverer det. Et påkrav må ikke sendes på mail.
• Betalingsgraden for hele porteføljen, udregnet i det øjeblik du beder om den og aldrig gemt som et tal, der kan blive gammelt.

Og grænsen, som er værd at kende, før du regner med noget: Ejendomsdrift sender ingenting til din lejer om huslejen. Der er hverken mail, sms eller bankintegration. Udkastet kopierer du, og afsendelsen er din egen, ligesom dokumentationen for, hvornår det kom frem. Automatiske påmindelser står på listen over det, der arbejdes på, og ikke på listen over det, der virker i dag.

Vil du se, hvordan restancelisten og påkravsudkastet ser ud med tal i, står demoen med tre eksempelboliger. Hele funktionslisten, med grænserne skrevet ind, står på funktioner.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår kan jeg tidligst sende et påkrav?

Tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag (§ 182, stk. 2). Er den hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er det den følgende hverdag.

Kan jeg sende påkravet på mail?

Nej. Meddelelser efter § 182, stk. 2 kan ikke afgives som digitale dokumenter (§ 13, stk. 2). Send påkravet som brev, eller aflever det personligt. Reglen gælder efter lejeloven pr. oktober 2026. Tjek den igen, hvis lejeloven ændres.

Hvor lang frist skal lejeren have?

Lejeren skal have betalt senest 14 dage efter, at påkravet er kommet frem. Først derefter kan du hæve lejeaftalen på grund af restancen (§ 182, stk. 2).

Hvad koster et påkrav?

Du kan kræve et gebyr på 335 kr. i 2026 og 344 kr. fra 1. januar 2027. Gebyret er en pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Kort opsummeret

1. Find ud af præcis hvad der mangler, pr. måned og i alt
2. Tag den venlige henvendelse først, og skriv ned hvad I aftaler
3. Send et påkrav som brev med mindst 14 dages frist, og gem dokumentationen
4. Før log undervejs, dato for dato
5. Få juridisk hjælp, inden du ophæver

Rækkefølgen er ikke svær. Det svære er at have tallene klar, når den skal bruges.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, §§ 13 og 182 (læst på retsinformation.dk 14. oktober 2026)
• Vejledning om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2026, nr. 9886 af 4. september 2025, og for 2027, nr. 9959 af 8. september 2026 (påkravsgebyr; læst 14. oktober 2026)