Lejeren betaler ikke: hvad gør du, og hvordan holder du styr på det

Den første måned uden husleje er ubehagelig. Den tredje er et problem, som er blevet svært at løse, fordi der er gået tid, og fordi der sjældent findes en samlet oversigt over, hvad der egentlig mangler.

Denne artikel handler om to ting, der hænger sammen: rækkefølgen, du skal gå frem i, og det bogholderi, der skal ligge under, for at rækkefølgen overhovedet kan bruges.

Artiklen er en praktisk gennemgang, ikke juridisk rådgivning. Går sagen mod ophævelse eller fogedret, så få en advokat på den, inden du sender noget.

Dag 1 til 5: find ud af, hvad der faktisk mangler

Det lyder banalt, men det er her, de fleste sager bliver rodede. Før du skriver til lejeren, skal du kunne svare præcist på:

• Hvilke måneder mangler der betaling for
• Hvor meget mangler der pr. måned, og i alt
• Er der delbetalinger, og hvordan er de bogført
• Hvad står der i kontrakten om betalingsdag og om aconto til varme og vand

En delbetaling er den klassiske fælde. Betaler lejeren 5.000 af 6.200 kr., er der ikke "betalt marts". Der mangler 1.200 kr. for marts, og det tal skal kunne stå alene, når du skriver.

Dag 5 til 10: den venlige henvendelse

Ring eller skriv, kort og konkret. Ikke et påkrav, ikke en trussel, bare en oplysning om, at der mangler et beløb, og et spørgsmål om, hvornår det kommer.

Det er ikke af høflighed. Det er, fordi en stor del af de udeblevne huslejer skyldes en fejl i en betalingsservice-aftale, en ny konto eller et beløb, der blev rettet i netbanken og aldrig rettet tilbage. Den slags løser sig på et telefonopkald, og så har du ikke brugt et påkrav på noget, der ikke var en betalingsnægtelse.

Skriv ned, hvad I aftalte, og hvornår. Aftalen bliver relevant, hvis den ikke bliver holdt.

Herefter: påkravet

Kommer pengene ikke, er næste skridt et påkrav. Et påkrav er en formel skrivelse, og den skal være rigtig, for det er den, alt det efterfølgende hviler på. Som minimum skal den:

• angive præcis hvilket beløb der skyldes, og for hvilke perioder
• give lejeren en frist på mindst 14 dage til at betale
• oplyse, at lejemålet kan ophæves, hvis der ikke betales inden fristen
• være sendt på en måde, du kan dokumentere senere

Fristen regnes fra det tidspunkt, påkravet er kommet frem til lejeren, ikke fra den dag, du skrev det. Send det derfor på en måde, hvor du kan vise, hvornår det landede, og gem kopien sammen med kontrakten.

Betaler lejeren inden fristen, er sagen slut. Der er ikke noget "for sent" indenfor fristen, og du kan ikke ophæve alligevel.

Undervejs: skriv alting ned mens det sker

Det, der afgør en tvist et halvt år senere, er sjældent, hvem der havde ret i marts. Det er, hvem der kan dokumentere hvad.

Før en simpel log pr. lejemål:

Tre kolonner mere end de fleste fører, og de tre kolonner er hele forskellen på en sag, der kan forklares, og en, der ikke kan.

Hvad du ikke skal gøre

• Lukke for varmen eller vandet. Det er ikke et pressionsmiddel, du har lov at bruge, og det vender sagen om.
• Skifte låsen. Samme sag.
• Modregne i depositum, mens lejemålet løber. Depositum er sikkerhed ved fraflytning, ikke en kassekredit til manglende husleje undervejs.
• Lade det ligge. Restancer bliver ikke mindre af at blive gamle, og en gammel restance er sværere at inddrive.

Hvordan Ejendomsdrift holder styr på det

Bogholderiet under sagen er præcis det, Ejendomsdrift er bygget til:

• En matrix pr. kontrakt med ni måneder bagud og to frem. Hver måned er betalt, ventet, ubetalt eller fritaget. Delbetalinger registreres som det, de er.
• En restanceliste med skyldigt beløb og antal manglende måneder, samlet øverst, så du ikke skal lede efter den.
• Et påkravsudkast med fjortendagesfrist, som regnes af kontraktens egne tal og ligger klar til at kopiere ind i en mail.
• Betalingsgraden for hele porteføljen, udregnet i det øjeblik du beder om den og aldrig gemt som et tal, der kan blive gammelt.

Og grænsen, som er værd at kende, før du regner med noget: Ejendomsdrift sender ingenting for dig. Der er hverken mail, sms eller bankintegration. Udkastet kopierer du, og afsendelsen er din egen, ligesom dokumentationen for, hvornår det kom frem. Automatiske påmindelser står på listen over det, der arbejdes på, og ikke på listen over det, der virker i dag.

Vil du se, hvordan restancelisten og påkravsudkastet ser ud med tal i, står demoen med tre eksempelboliger. Hele funktionslisten, med grænserne skrevet ind, står på funktioner.

Kort opsummeret

1. Find ud af præcis hvad der mangler, pr. måned og i alt
2. Tag den venlige henvendelse først, og skriv ned hvad I aftaler
3. Send et påkrav med mindst 14 dages frist, dokumenterbart
4. Før log undervejs, dato for dato
5. Få juridisk hjælp, inden du ophæver

Rækkefølgen er ikke svær. Det svære er at have tallene klar, når den skal bruges.