Ophævelse af lejemål: hvornår du må hæve og hvordan du gør det rigtigt

Ved en ophævelse slutter lejeforholdet med det samme. Det kræver en grund, som står i loven, og det kræver, at du gør tingene i den rigtige rækkefølge. Går noget galt undervejs, starter du forfra, og lejeren bor der stadig.

Artiklen er en praktisk gennemgang, ikke juridisk rådgivning. Står du over for en ophævelse, så få en advokat til at se papirerne igennem, før du sender dem.

Kort svar

Du kan kun hæve lejeaftalen i de tilfælde, lejelovens § 182 nævner, og kun hvis forholdet ikke er uvæsentligt (§ 183). Ved manglende husleje kræver det et skriftligt påkrav med en frist på 14 dage, sendt på papir, tidligst efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Ved støj og anden adfærd kræver det, at lejeren har fortsat trods din påmindelse.

Efter ophævelsen skal lejeren flytte straks og betale leje, indtil han kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel, og du skal forsøge at genudleje (§ 184). Flytter lejeren ikke, er det fogedretten, der sætter ham ud. Du må ikke selv gøre det.

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

Opsigelse er gennemgået i Opsigelse fra udlejer.

Hvornår kan du hæve lejeaftalen?

§ 182, stk. 1, har 13 grunde. Dem, en privat udlejer oftest møder, er:

• Husleje eller anden pligtig pengeydelse er ikke betalt rettidigt (nr. 1). Det gælder også påkravsgebyret. Depositum behandles normalt på samme måde. Er du i tvivl, så få juridisk hjælp. Her skal du først sende et påkrav (se næste afsnit).
• Lejeren bruger boligen til andet end aftalt og stopper ikke trods din indsigelse (nr. 2).
• Lejeren nægter dig adgang, hvor du har ret til den, fx til eftersyn og arbejder (nr. 3).
• Lejeren fraflytter i utide uden aftale med dig (nr. 4).
• Lejeren vanrøgter boligen og sætter den ikke i stand trods din indsigelse (nr. 5).
• Ulovlig fremleje eller overladelse af boligen til andre, som ikke ophører trods din indsigelse (nr. 6).
• Grov tilsidesættelse af god skik og orden, når lejerens flytning er påkrævet (nr. 7). Se afsnittet om husorden.
• Anden misligholdelse, der er så grov, at lejerens fjernelse er påkrævet (nr. 13).

Tre regler skal du også kende. Er forholdet uvæsentligt, kan du ikke hæve (§ 183, stk. 1). Er et forhold under nr. 1-6 rettet, inden du hæver, kan du ikke længere påberåbe dig det (§ 183, stk. 2). Og du kan ikke aftale dig til flere ophævelsesgrunde end dem, loven nævner (§ 185).

Læg mærke til ordene "trods udlejerens indsigelse" i nr. 2 og 6 (og "efter udlejerens indsigelse" i nr. 5). Du skal altså først skrive til lejeren, at forholdet skal ophøre, og give ham mulighed for at rette det.

Hvordan hæver du ved manglende betaling af husleje?

Formkravene står i § 182, stk. 2, og de er skarpe:

1. Vent til efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Falder betalingsdagen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, rykkes den til næste hverdag (§ 58, stk. 4). Et påkrav, der afgives tidligere, er ikke et gyldigt påkrav.
2. Send et skriftligt påkrav med det skyldige beløb og en frist på 14 dage fra påkravet er kommet frem. Det skal udtrykkeligt sige, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales inden fristen. Du kan kræve et gebyr for påkravet. Det er 335 kr. i 2026 og 344 kr. fra 1. januar 2027 og reguleres hvert år. Gebyret følger af loven, så det behøver ikke stå i kontrakten.
3. Send det på papir. Et påkrav må ikke afgives som et digitalt dokument (§ 13, stk. 2). Send det, så du kan dokumentere, hvornår det kom frem, fx som anbefalet brev med kvittering, eller aflever det personligt med et vidne. Afleverer du det selv, løber fristen fra samme dag. Et lovforslag (L 34, fremsat 7. oktober 2026) vil fra 1. januar 2027 gøre det muligt at sende påkrav digitalt, men kun efter aftale med lejeren og via en sikker digital postløsning, lejeren selv har valgt. Pr. 15. oktober 2026 er det ikke vedtaget, og forbuddet i § 13, stk. 2 gælder uændret.
4. Tjek betalingen, når fristen er udløbet. Udløber fristen på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, rykkes den til næste hverdag.
5. Send ophævelsen, hvis restancen ikke er betalt. Forbuddet i § 13, stk. 2 nævner påkravet og ikke selve ophævelsen. Send den alligevel som brev, så du kan bevise indhold og modtagelse, og få en advokat til at bekræfte det, hvis du vil sende den digitalt. Betaler lejeren hele restancen, før du har hævet, kan du ikke hæve alligevel (§ 183, stk. 2).

Et eksempel med datoer:

Et forbehold om lørdage: loven har en særregel, når 3. hverdag er en lørdag eller grundlovsdag, og så kan påkravet tidligst afgives den følgende hverdag. Lørdage tæller altså med, når du tæller de tre hverdage. Eksemplet er valgt, så ingen weekend ligger inden for de tre hverdage. Er du i tvivl om tællingen, så vent en dag ekstra; et påkrav, der er afgivet for tidligt, er ugyldigt.

Hvad du kan gøre før påkravet, og hvordan du holder styr på beløbene undervejs, står i Lejeren betaler ikke: sådan går du frem.

Kan du hæve lejemålet på grund af husorden eller støj?

Husorden er ejendommens ordensregler, fx om støj, affald, cykler og husdyr. Lejeren skal overholde dem (§ 152, stk. 2), og du har selv pligt til at sørge for god orden og om fornødent hæve lejeforholdet. Gør du ikke det, kan de øvrige lejere bruge mangelsreglerne mod dig, fx med krav om afslag i lejen (§ 152, stk. 1, der henviser til §§ 95, stk. 2, 96 og 97). Et brud giver kun grund til ophævelse, når det er groft, og når lejeren har fortsat trods din påmindelse. § 182, stk. 1, nr. 7 henviser til § 153, stk. 1, nr. 1-8 og 11, og kræver, at forholdet er så alvorligt, at lejerens flytning er påkrævet. Grundene omfatter bl.a.:

• vold eller trusler om vold mod andre i ejendommen
• adfærd, der er til fare for ejendommen eller andre
• chikane
• uacceptabel støj til væsentlig gene, fx stærk musikstøj
• ødelæggelse af ejendommen eller vanrøgt af boligen
• husdyr, der er til væsentlig gene

Almindelig støjende adfærd og husdyr, der er til gene, uden at det er væsentligt, er ikke grundlag for ophævelse efter nr. 7 (§ 153, stk. 1, nr. 9 og 10). Her kan du i stedet bede huslejenævnet om at give lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget (§§ 154-155). Det samme kan du gøre ved de grovere forhold, hvis du ikke vil hæve. Overtræder lejeren betingelserne i et betinget lejeforhold, kan det give grund til opsigelse eller ophævelse (§ 171, stk. 1, nr. 7, og § 182, stk. 1, nr. 8). Du kan også vælge at opsige i stedet for at hæve (§ 171, stk. 1, nr. 6). Kravet til, hvor groft forholdet skal være, er det samme, men lejeren får et varsel og kan gøre indsigelse, og det er den sikrere vej, når du er i tvivl.

Det er en betingelse, at tilsidesættelsen er sket trods din påmindelse (§ 154, stk. 2). Send derfor en skriftlig påmindelse med dato, hvad der er sket, og hvad der skal ophøre. Skriv datoer, klokkeslæt og vidner ned, hver gang det sker igen.

Hvad sker der efter ophævelsen?

Lejeren skal straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel. Han skal også erstatte dit tab, herunder omkostningerne ved at sætte ham ud (§ 184, stk. 1).

Til gengæld skal du bestræbe dig på at genudleje. Det, du får eller burde have fået ved genudlejningen i perioden, trækkes fra dit krav (§ 184, stk. 2). Gem annoncer, datoer for fremvisninger og henvendelser, så du kan vise, at du har forsøgt.

Fortsat med eksemplet: lejen er 9.500 kr., februar er ikke betalt, og du hæver onsdag 24. februar 2027. Med tre måneders varsel kunne lejeren tidligst være fraflyttet tirsdag 1. juni. Kravet er restancen for februar (9.500 kr.), påkravsgebyret (344 kr., satsen fra 1. januar 2027) og lejen for marts, april og maj (28.500 kr.), i alt 38.344 kr. før fradrag for det, en ny lejer betaler i perioden, og før dine udgifter til at sætte lejeren ud.

Ministeriet skriver "dog maksimalt tre måneder". Det passer, når varslet er de almindelige tre måneder. Loven siger "indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel", så er der aftalt et længere varsel eller uopsigelighed, kan perioden være længere.

Flyttesynet og kravet om istandsættelse gælder også efter en ophævelse. Varslet for indkaldelsen til synet kan aftales kortere, når lejeforholdet er ophævet (§ 187, stk. 3). Fristerne står i Istandsættelse ved fraflytning, og opgørelsen af depositum i Depositum og forudbetalt leje. Hvordan et flyttesyn med fraflytningsrapport ser ud i Ejendomsdrift, kan du se på siden om flyttesyn.

Udsættelse af lejemålet: hvad hvis lejeren ikke flytter?

Du beder fogedretten om at sætte lejeren ud. Du må ikke selv skifte låsen, bære tingene ud eller lukke for varme, vand eller strøm.

En udsættelse sker som en umiddelbar fogedforretning (retsplejelovens § 596). Du skal kunne dokumentere dit krav med papirer: lejekontrakten, påkravet, ophævelsen og bevis for, hvornår de kom frem. Gør lejeren indsigelse, og kan du ikke bevise din ret med dokumenter eller partsforklaring, nægter fogedretten at fremme sagen (§ 597). I husordenssager, hvor beviset er vidner, skal du derfor typisk have en dom fra boligretten først. Få en advokat til at vurdere det i din sag.

Lejeren indkaldes normalt med mindst 7 dages varsel (§ 598, stk. 2). Det er her, et påkrav sendt en dag for tidligt eller uden sætningen om ophævelse kan koste måneder.

Kan lejeren hæve lejeaftalen fra sin side?

Ja, i nogle tilfælde. Lejeren kan hæve, hvis boligen ikke kan overtages til tiden, forsinkelsen er væsentlig, han har sendt dig et påkrav, og overtagelsen ikke kan ske inden rimelig tid derefter (§ 94, stk. 2). Han kan også hæve, hvis boligen har en væsentlig mangel, og du ikke afhjælper den straks, eller den ikke kan afhjælpes inden for rimelig tid, eller hvis du har handlet svigagtigt (§ 96). Endelig kan han hæve, hvis brugen af boligen er i strid med lovgivning eller servitutter, og brugen indskrænkes væsentligt, eller du har handlet svigagtigt (§ 99).

Afhjælper du manglen, før lejeren har hævet, kan han ikke senere bruge den som grund (§ 96, stk. 2). Svar derfor hurtigt og skriftligt på en fejlmelding.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er ophævelse af et lejemål?

At lejeforholdet bringes til ophør med det samme, fordi den ene part har misligholdt aftalen væsentligt. Udlejers ophævelsesgrunde står udtømmende i lejelovens § 182.

Hvor lang tid har lejeren til at betale efter et påkrav?

14 dage fra påkravet er kommet frem. Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

Kan jeg sende påkrav og ophævelse på mail?

Påkravet må ikke afgives som et digitalt dokument (lejelovens § 13, stk. 2). Forbuddet nævner ikke selve ophævelsen, men send også den som brev, så du kan bevise, hvad der stod, og hvornår den kom frem. Vil du sende den digitalt, så få en advokat til at bekræfte, at det holder.

Hvor meget skal lejeren betale efter en ophævelse?

Leje indtil han kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel plus dit tab, minus det, du får eller burde have fået ved at genudleje (§ 184).

Må jeg selv sætte lejeren ud?

Nej. Flytter lejeren ikke, skal du bede fogedretten om en udsættelse.

Kan en lejer hæve lejemålet?

Ja, i bestemte tilfælde: ved en væsentlig forsinkelse af overtagelsen (§ 94, stk. 2), ved en væsentlig mangel, der ikke afhjælpes (§ 96), og når brugen af boligen i strid med lovgivning eller servitutter indskrænkes væsentligt (§ 99).

Hvad koster et påkrav?

Du kan kræve et gebyr på 335 kr. i 2026 og 344 kr. fra 1. januar 2027. Gebyret er en pligtig pengeydelse i lejeforholdet (§ 182, stk. 2).

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, §§ 13, 58, 94, 96, 99, 152-155, 170-176 og 182-187: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341 (læst 15. oktober 2026)
• Retsplejeloven, lovbekendtgørelse nr. 1298 af 7. november 2025, §§ 596-598: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1298 (læst 15. oktober 2026)
• Vejledning nr. 9886 af 4. september 2025 om regulering af satser i lejelovgivningen for 2026 (påkravsgebyr 335 kr.): https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2025/9886 (læst 15. oktober 2026)
• Vejledning nr. 9959 af 8. september 2026 om regulering af satser i lejelovgivningen for 2027 (påkravsgebyr 344 kr. fra 1. januar 2027): https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2026/9959 (læst 15. oktober 2026)
• Børne-, Ældre- og Boligministeriet, "Opsigelse, ophævelse og fraflytning": https://baebm.dk/arbejdsomraader/byggeri-og-boliglovgivning/private-lejeboliger/fremleje-overdragelse-og-opsigelse/opsigelse-ophaevelse-og-fraflytning (læst 15. oktober 2026)
• Forslag til lov om ændring af lov om leje (Digital kommunikation om særligt bebyrdende meddelelser), L 34, fremsat 7. oktober 2026, forslag til ikrafttræden 1. januar 2027: https://www.retsinformation.dk/eli/ft/202612L00034 (læst 15. oktober 2026)

---

I Ejendomsdrift ser du måned for måned pr. kontrakt, om lejen er registreret som betalt, enten fordi du har sat flueben, eller fordi du har afstemt en CSV-fil fra netbanken. Restancelisten lægger et påkravsudkast klar med fristen på 14 dage, sætningen om, at lejemålet kan ophæves, og en linje om påkravsgebyret. Du kopierer teksten over i et brev og sender det selv; platformen sender ingenting til lejeren. Registrerer du, at påkravet er sendt, står fristen i kalenderen, men kalenderen sender ingen påmindelse. Ophævelsesbrev og fogedsag er ikke en del af platformen. Se funktionerne eller priserne.