Ejendomsdrift og Boligmanager: hvem de hver især er bygget til

De to produkter ligner hinanden på overfladen — begge er dansk software til ejendomsadministration. Forskellen står i, hvem de selv siger, de er bygget til, og den forskel er stor nok til at afgøre valget for de fleste.

Oplysningerne om Boligmanager nedenfor er aflæst på deres egne sider den 1. september 2026, og priser, målgrupper og nøgletal er kontrolleret igen den 14. oktober 2026. Kildelinjen står nederst.

Kort svar

Boligmanager oplyser selv, at systemet er bygget til professionelle udlejningsselskaber med flere selskaber og flere hundrede lejemål, og at prisen er fast pr. lejemål. Ejendomsdrift er til private udlejere med en overskuelig portefølje: gratis med en bolig, 249 kr./md. for 2-5 boliger og 399 kr./md. for 6-150, inkl. moms. Boligmanager oplyser automatisk opkrævning og digital signatur. Det har Ejendomsdrift ikke.

Hvad Boligmanager oplyser, de gør

Boligmanager beskriver sig selv som "et system med alt, hvad du skal bruge til digital ejendomsadministration". Forsiden lister funktionerne i fire grupper — kerne- administration, dashboard, Sign&Pay og kommunikation med lejerne — og skriver dem derefter ud:

• Automatisk opkrævning, automatisk regulering af husleje og automatisk nettoprisindeksregulering
• Automatisk bogføring og automatisk tomgangsbogføring
• Restancelister
• Moms og splitmoms
• Opbevaring af dokumenter
• Sign&Pay — digital underskrift af lejekontrakter, betaling af depositum og opsætning af betalingsaftaler, med MitID- eller NemID-validering
• Digital lejekontrakt med redigerbare afsnit til § 11
• Lister med dataudtræk
• Forbrugsregnskab
• Integration til flyttetilsyn og integration til e-conomic
• Lejerportal, dashboard, opsætning af påmindelser og fælles beskeder
• Oprettelse af flere selskaber samt ejendomme og lejemål — bolig, erhverv, depot og p-plads

Den sætning, der betyder mest for valget, står i Boligmanagers egen beskrivelse af systemet: det er "bygget til professionelle udlejningsselskaber med flere selskaber og flere hundrede lejemål".

Om prisen oplyser prissiden en model frem for et beløb: prisen afhænger af antal lejemål, der er fast pris pr. lejemål, intet månedligt gebyr, ingen årlig binding, ingen opstartsomkostninger og ingen ekstrapris pr. selskab. Onboarding og support er ifølge siden inkluderet. Selve beløbet er ikke oplyst på siden — der henvises til at booke en gratis demo. De to sider nævner ikke en gratis prøveperiode.

Hvad Ejendomsdrift gør

Ejendomsdrift er porteføljestyring til private udlejere. Loftet er skrevet ind i planerne: en bolig er gratis, Basis dækker 2-5 boliger og Pro 6-150. Har du flere, hører det til i en samtale om en aftale, ikke i en selvbetjeningsplan.

• Huslejen måned for måned pr. kontrakt, med restancelisten øverst og et påkravsudkast med fjortendagesfrist klar til at kopiere ind i et brev, du sender med posten eller afleverer (et påkrav må ikke sendes på mail)
• Kontraktens og lånenes datoer i en kalender: sidste opsigelsesdag, lejeregulering, udløb af afdragsfrihed og forbrugsregnskabets to lovfrister
• Flyttesyn rum for rum med stand, noter og billeder, og en print-udgave
• Sager fra melding til udgift, hvor beløbet lægger sig på boligen som drift
• Dokumentarkiv pr. bolig i seks kategorier
• Lejerportal, hvor lejeren har sit eget login og kun ser sit eget lejemål
• Afkast, cashflow og friværdi regnet af dine egne tal
• Årsoversigt til revisor, markedstal og lejeestimat, forbrugsregnskaber, lejeregulering efter nettoprisindeks og AI-scanning af kvitteringer (kræver Pro)

Det, Ejendomsdrift ikke gør

Flere af punkterne herunder er præcis dem, Boligmanager oplyser at have. Derfor står de her, og ikke i en fodnote:

• Platformen sender ingenting til lejeren om huslejen. Der er hverken opkrævning på mail eller sms og ingen bankintegration. Opkrævningen bliver ikke sendt, og indbetalingen bliver ikke hentet ind fra banken.
• Ingen bogføringsintegration. Der er ingen forbindelse til e-conomic eller andre regnskabssystemer. Årets tal kommer ud som print eller CSV (kræver Pro).
• Underskrift er et navnefelt, ikke digital signatur. Der er ingen MitID-underskrift og ingen håndtering af depositumbetaling.
• Kalenderen viser datoerne inde i platformen. Varsler om fristerne kommer på mail til dig, ikke til lejeren.
• Fotos fra telefonens kamera lægges i boligens dokumentarkiv, ikke i selve synsrapporten. I rapporten står billeder, du har tilføjet med en adresse.
• Et afsluttet syn kan ikke rettes i Ejendomsdrift.
• Ingen forbindelse til Brunata, Ista, Techem eller WiseHome.
• Ingen beskedtråd mellem udlejer og lejer. Lejeren kan melde en skade i sin portal; en samtaletråd er der ikke.

Prisen: to forskellige måder at oplyse den på

Boligmanager oplyser en prismodel — fast pris pr. lejemål, ingen binding, ingen opstartsomkostninger — og henviser til en demo for beløbet.

Ejendomsdrift oplyser beløbet direkte:

Prisen er den samme, uanset hvor mange boliger du har inden for loftet. Det er en anden model end pris pr. lejemål, og hvad de to modeller lander på for dig, afhænger helt af antallet — regn det efter på dit eget tal, ikke på et eksempel.

Kontoen er gratis og kræver ikke kort, og de første 14 dage er hele platformen åben. Vælger du en plan undervejs, lægger du kortet ind hos Stripe, og første betaling sker, når de 14 dage fra oprettelsen er gået. Afmelder du inden, trækkes der ingenting. Vælger du ingen plan, fortsætter kontoen gratis med en bolig; har du flere, får du læseadgang, og intet bliver slettet. Der kommer en mail, før første betaling trækkes. Se priserne.

Hvem hver af dem passer til

Boligmanager passer til dig, hvis du genkender deres egen beskrivelse: flere selskaber, flere hundrede lejemål, og et behov for at opkrævning, bogføring og underskrift kører automatisk, fordi mængden gør manuelt arbejde umuligt. Moms og splitmoms, tomgangsbogføring og erhvervs-, depot- og p-pladslejemål peger samme vej — det er en professionel administrationsopgave.

Ejendomsdrift passer til dig, hvis du er privat udlejer med en portefølje, du selv kan overskue, og hvis dit egentlige spørgsmål er "hvad giver de her boliger, og hvad skal jeg huske hvornår". Du sender selv, du afstemmer selv, og til gengæld har du et sted, hvor kontrakt, syn, sager, papirer og tal ligger samlet pr. bolig.

Skiftet mellem de to er reelt. Vokser porteføljen fra fem til femogtyve til hundredeoghalvtreds boliger, ændrer arbejdets karakter sig — fra hukommelse til maskineri. Det er derfor, loftet på 150 boliger står i Ejendomsdrifts planer i stedet for et "ubegrænset".

Vil du se driftsleddet, åbner demoen med tre boliger uden konto, og funktionssiden skriver ud, hvad der ikke er med.

---

Se også: udlejningsprogram til private udlejere, priserne og demoen. Sammenligningerne med Rentdesk, Boligflow, eindom og BoligPortal står i samme form. Er du i tvivl om administrator eller software, læs Ejendomsadministrator eller software.

Oplysninger om boligmanager.com er aflæst fra https://www.boligmanager.com/ og https://www.boligmanager.com/pris den 1. september 2026. Priser og målgruppe er kontrolleret igen den 14. oktober 2026. Tag forbehold for ændringer.