BBR ved udlejning: tjek areal og byggeår før du lejer ud

Kort svar

BBR er det offentlige register over landets bygninger og boliger. Som ejer skal du selv påse, at din ejendom er registreret korrekt, og melde fejl til kommunen (BBR-bekendtgørelsen §§ 2 og 16). Når du lejer ud, er det især arealet, opførelsesåret og antallet af boliger, du skal kende. Ingen af dem afgør alene, hvilken lejeregel der gælder. Det gør du med fire spørgsmål i Beregning af husleje.

Hvad viser BBR om din udlejningsbolig?

BBR viser, hvad bygningen bruges til, hvor stor og hvor gammel den er, og hvordan den varmes op. Du finder BBR-meddelelsen ved at søge på adressen på bbr.dk.

Ved udlejning er det disse felter, du skal kigge efter:

• Boligarealet. Det areal, der bruges til beboelse, målt til ydersiden af ydervæggene.
• Opførelsesåret. For bygninger fra efter 1961 er det året, byggeriet blev meldt færdigt eller taget i brug.
• Om- eller tilbygningsåret. Året for den seneste væsentlige ombygning.
• Anvendelsen. Fx etagebolig, enfamiliehus eller sommerhus.
• Enhederne. Hver bolig og hvert erhvervslokale står som en enhed for sig.
• Varmeinstallation og opvarmningsmiddel. De står under Energioplysninger på BBR-meddelelsen.

Det de fleste overser: BBR viser i dag og loven spørger om dengang

BBR viser ejendommen, som den er registreret i dag. To af lejelovens vigtigste skel spørger til en dato langt tilbage, og en rettelse i BBR gælder kun fremad. Brug derfor BBR som første spor, og find papirer fra dengang, når lejereglen afhænger af det.

Fri leje og datoen 31. december 1991

Er ejendommen taget i brug efter 31. december 1991, kan du og lejeren frit aftale lejen (lejelovens § 54). For bygninger fra efter 1961 er opførelsesåret i BBR det år, byggeriet blev meldt færdigt eller taget i brug, eller året for den første delvise ibrugtagningstilladelse, hvis den kom før. For ældre bygninger må der stå en omtrentlig alder.

Om- og tilbygningsåret er året for den seneste væsentlige ombygning. Det er ikke det år, § 54 spørger til. Er ejendommen bygget helt om, så spørg huslejenævnet eller en advokat, før du aftaler fri leje.

§ 54 har to andre tilfælde: lejligheder, der før 1992 kun blev brugt til eller var indrettet til erhverv, og nyindrettede boliger i tagetagen eller i en ny etage ovenpå. Her skal det stå i lejeaftalen, at lejemålet er omfattet (§ 54, stk. 2).

Småhusreglen og datoen 1. januar 1995

Småhusreglen gælder kun i en reguleret kommune. Det er en kommune, hvor de gamle regler om huslejeregulering gjaldt, eller hvor kommunalbestyrelsen har besluttet det (lejelovens § 4). Spørg kommunen, hvis du ikke ved, om din er reguleret.

Reglen gælder, hvis ejendommen havde seks eller færre beboelseslejligheder 1. januar 1995 (§ 7). Er ejendommen opført senere, tæller lejlighederne, da den blev taget i brug. Lejen må så ikke ligge væsentligt over lejen for tilsvarende lejligheder, hvor lejen er regnet ud fra ejendommens udgifter (§ 32).

BBR viser det antal boliger, der er registreret nu. Er der kommet en lejlighed til siden 1995, eller er to lagt sammen, svarer tallet i BBR ikke til det, § 7 spørger om. En ejerlejlighed er en ejendom for sig i lejeloven (§ 8), men er bygningen først opdelt i ejerlejligheder efter 1995, så spørg huslejenævnet. De øvrige regler står i Lejeloven 2026.

Hvilket areal står der i BBR?

BBR-arealet er et bruttoetageareal, og det er større end det, du måler inde i boligen. Reglerne står i bilag 1 til BBR-bekendtgørelsen:

• Arealet måles til ydersiden af ydervæggen og til midten af væggen mod naboen.
• Hver bolig får en andel af trapper, gange, altangange og elevator i opgangen.
• Andelen er lige stor for alle boliger og erhvervslokaler i opgangen, uanset hvor store de er.
• Udvendig efterisolering tæller ikke med.

Et tænkt eksempel: fire lejligheder deler en opgang med 40 m² trapper og reposer. Hver lejlighed får 10 m² lagt til i BBR, både den på 45 m² og den på 110 m². Derfor er forskellen mellem BBR og dit eget mål ofte størst i de små lejligheder.

Skriver du arealet i lejekontrakten, så skriv også, hvor tallet kommer fra. Så ved lejeren, hvad det dækker. Hvordan resten af blanketten udfyldes, står i Lejekontrakt A10.

Tip: Mål boligen indvendigt, mens den står tom, og læg målet ved BBR-arealet i boligens papirer. Er forskellen større, end mure og trappeandel kan forklare, så få registreringen tjekket hos kommunen, før du bruger tallet i en kontrakt.

Hvem skal rette fejl i BBR?

Det skal du som ejer. Kommunen fører registret, men den er ikke ansvarlig for, at de oplysninger, du giver, er rigtige (BBR-bekendtgørelsen § 3, stk. 2). Det gælder især i disse situationer:

• Du har købt ejendommen. Ansvaret for, at BBR er korrekt, fulgte med, da du overtog den, skriver bbr.dk. Læs BBR-meddelelsen igennem nu.
• Du bygger om. Lægger du to lejligheder sammen, deler en op eller bygger til, skal kommunen have oplysningerne, når arbejdet er færdigt eller taget i brug (§ 15).
• Du ser en fejl. Står der noget forkert på BBR-meddelelsen, skal du melde det (§ 16).
• Du skifter varmekilde. Det er dig, der skal sørge for at få BBR opdateret. Det ansvar har hverken installatøren eller fjernvarmeselskabet, skriver bbr.dk.

Undlader du med vilje eller af grov uagtsomhed at give oplysningerne i tide, eller giver du forkerte oplysninger, kan du straffes med bøde (§ 25).

Sådan retter du en fejl

1. Slå boligen op på bbr.dk, og skriv ned, hvad der står forkert.
2. Find papirerne frem. Kommunen kan kræve, at du dokumenterer rettelsen (§ 17, stk. 2).
3. Send et ændringsforslag i Ret BBR. En ny bygning, en nedrivning eller en ændret anvendelse kan du ikke rette dér. Dem melder du til kommunen via kontaktformularen på bbr.dk.
4. Gem kvitteringen. Du kan hente den i Ret BBR, og du får en ny BBR-meddelelse, når kommunen har godkendt rettelsen.

Oplysninger i BBR kan ikke ændres med tilbagevirkende kraft, skriver bbr.dk.

Tip: Gem en kopi af BBR-meddelelsen sammen med lejekontrakten den dag, I skriver under. Bliver BBR rettet senere, kan du stadig se, hvad der stod, da I aftalte lejen.

Hvad bruges BBR ellers til?

BBR-oplysningerne bruges også af det offentlige og i finans- og ejendomssektoren. Bbr.dk nævner blandt andet ejendomsskat, boligstøtte, lån og ejendomshandel.

Ejendomsvurderingen bygger blandt andet på disse BBR-oplysninger (bbr.dk):

• opførelsesår og om- eller tilbygningsår
• materialet i ydervægge og tag
• varmeinstallation og opvarmningsmiddel
• antallet af badeværelser og toiletter
• boligarealet

Et forkert boligareal går altså videre til vurderingen. Skal du købe en udlejningsejendom, så læs BBR-meddelelsen, før du regner på køb af investeringsejendom.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor finder jeg BBR-oplysningerne for min udlejningsbolig?

På bbr.dk, hvor du søger på adressen og ser BBR-meddelelsen. Har du mange boliger, kan et it-system hente oplysningerne fra Datafordeleren. Det kræver en bruger hos Datafordeleren og et it-system med en API-nøgle.

Hvem retter fejl i BBR?

Du melder fejlen, og kommunen retter registret. De fleste rettelser sender du som ændringsforslag i Ret BBR, mens fx en ny bygning eller en nedrivning skal meldes direkte til kommunen. Som ejer har du pligt til at påse, at BBR er korrekt (BBR-bekendtgørelsen § 2).

Kan BBR rettes med tilbagevirkende kraft?

Nej. Bbr.dk skriver, at oplysninger i BBR ikke kan ændres med tilbagevirkende kraft. En rettelse ændrer altså ikke, hvad der stod i BBR, da du skrev lejekontrakten.

Er BBR-arealet det samme som det areal jeg måler i boligen?

Nej. BBR-arealet er målt til ydersiden af ydervæggene og omfatter en lige stor andel af trapper og gange i opgangen. Dit eget indvendige mål bliver derfor mindre, og forskellen er ofte størst i små lejligheder.

Kan jeg få en bøde for forkerte oplysninger i BBR?

Ja. Undlader du med vilje eller af grov uagtsomhed at give kommunen oplysningerne, eller giver du forkerte oplysninger, kan du straffes med bøde (BBR-bekendtgørelsen § 25).

Kilder

• BBR-reglerne: Bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregistret (BBR), BEK nr. 1010 af 24. oktober 2012, §§ 2, 3, 15, 16, 17 og 25, og ændringsbekendtgørelse nr. 1315 af 11. november 2016 med det gældende bilag 1 om opførelsesår og arealer (læst 26. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2012/1010 og https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2016/1315
• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, §§ 4, 7, 8, 32 og 54 (læst 26. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341
• Bbr.dk, forsiden og siderne Om BBR, Ret BBR-oplysninger og Hjælp til BBR-oplysninger (læst 26. oktober 2026): https://bbr.dk, https://bbr.dk/om-bbr, https://bbr.dk/ret og https://bbr.dk/hjaelp-til-bbr
• Datafordeleren, BBR GraphQL (læst 26. oktober 2026): https://datafordeler.dk/dataoversigt/bygnings-og-boligregistret-bbr/bbr-graphql/

---

Ejendomsdrift henter kvadratmeter, byggeår og boligtype fra BBR, når du opretter en bolig. Tallene lander kun i felter, du ikke selv har udfyldt, og de er mærket "fra BBR", så du kan rette dem. Se udlejningsprogrammet for private udlejere eller funktionerne.