Beregning af husleje: hvilken lejeregel gælder for din bolig

Kort svar

Der findes ingen fælles formel for alle boliger, og vi kender ingen officiel huslejeberegner til startlejen. Reglen afhænger af ejendommens alder, kommunen og antallet af lejligheder.

Er ejendommen taget i brug efter 31. december 1991, er lejen fri (lejelovens § 54). I en kommune uden huslejeregulering kan lejeren få lejen sat ned, hvis den er væsentligt højere end det lejedes værdi (§ 45). Ejer du ikke andre udlejede ejerboliger, kan huslejenævnet godkende lejen på forhånd for 614 kr. i 2026 (§ 132, stk. 2).

Fire spørgsmål der afgør din lejeregel

Start ved spørgsmål 1. Hvert svar sender dig videre til næste spørgsmål eller til den regel, der gælder.

Træet dækker lejligheder, så et værelse i din egen bolig har sine egne regler. Det samme gælder ejendomme, hvor over 80 % af etagearealet 1. januar 1980 blev brugt til andet end beboelse (§ 6, stk. 2 og 3).

Er min kommune reguleret

En kommune er reguleret, hvis de gamle regler om huslejeregulering gjaldt der, eller hvis kommunalbestyrelsen har besluttet det (§ 4). Lejeloven har ingen liste, og vi har ikke fundet en officiel liste. Spørg kommunen eller huslejenævnet, og få svaret på skrift.

Ejerlejligheden i den store ejendom

En ejerlejlighed tæller som en ejendom for sig, også i småhusreglen (§ 8). Flere ejerlejligheder med samme udlejer i samme ejerforening tæller dog som en (§ 9).

Hvad der gælder, når bygningen havde over seks lejligheder i 1995 og først senere blev opdelt, står ikke direkte i loven. Tag det med til en forhåndsgodkendelse.

Reglerne bag hvert svar

Fri leje

Lejen kan aftales frit i tre tilfælde (lejelovens § 54, stk. 1):

• ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991
• lejligheden blev 31. december 1991 eller tidligere lovligt kun brugt til eller var indrettet til erhverv
• lejligheden er ny i en tagetage, der 1. september 2002 ikke var beboelse, eller i en ny etage med byggetilladelse efter 1. juli 2004

I de to sidste tilfælde skal det stå i lejeaftalen. Aftalen skrives i kontraktens § 11, se Lejekontrakt A10. Huslejenævnet kan kun sætte en fri leje ned, hvis den er urimelig høj (§ 55).

Det lejedes værdi

I en kommune uden huslejeregulering er der ingen særlige regler for lejens størrelse, når aftalen indgås. Men lejeren kan bagefter kræve lejen sat ned, hvis den er væsentligt højere end det lejedes værdi (§ 45).

Det lejedes værdi er den leje, der er almindelig for tilsvarende boliger i kvarteret. Man sammenligner beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og stand (§ 42, stk. 2).

Brug faktiske lejekontrakter, ikke annoncer, for en annonce viser kun, hvad en udlejer beder om. Lejemål, hvor huslejenævnet har prøvet lejen, vejer tungere. Lejemål med fri leje tæller ikke med (§ 42, stk. 3 og 4).

Sammenlign lejen uden aconto til varme og vand. Din låneydelse betyder intet, for det lejedes værdi bygger på sammenligning og ikke på dine udgifter.

Småhusreglen

Småhusreglen gælder i regulerede kommuner for ejendomme med højst seks beboelseslejligheder 1. januar 1995 (§ 7). Lejen følger det lejedes værdi, men må ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje (§ 32). Findes der ingen at sammenligne med, kan huslejenævnet sætte lejen ud fra ejendommens driftsudgifter.

Omkostningsbestemt leje

I de større ejendomme i regulerede kommuner må startlejen højst dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast (§ 19, stk. 1). Afkastet er som hovedregel højst 7 % af ejendomsværdien 1. april 1973, men ejendomme taget i brug efter 1963 kan bruge andre regler (§ 25).

Forbedrede lejemål kan få et tillæg. Regnestykket laves for hele ejendommen, så det er ikke en formel, du kan sætte din lejlighed direkte ind i. At kræve mere end tilladt kan straffes med bøde eller fængsel (§ 39).

Gennemgribende forbedret lejemål

I en større ejendom i en reguleret kommune kan et gennemgribende forbedret lejemål lejes ud til det lejedes værdi (§ 19, stk. 2). Det kræver, at alle disse betingelser er opfyldt:

• forbedringerne har væsentligt øget det lejedes værdi
• udgiften er over 2.660 kr. pr. m² eller 304.141 kr. pr. lejemål i 2026
• arbejdet er gennemført inden for 2 år
• huslejenævnet har før arbejdet besigtiget lejemålet og afgjort, at standen giver mulighed for en væsentlig forbedring, og afgørelsen gælder i 3 år (§ 19, stk. 3)
• der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte, fx et køb af ejendommen, med visse undtagelser
• ejendommen har energimærke A-C eller er rykket to trin op siden 1. juli 2020
• ved første udlejning efter reglen er beboerrepræsentanterne eller lejerne orienteret, før den nye lejeaftale indgås, og et eventuelt påbud om vedligeholdelse er efterkommet (§ 21)

Har du selv købt ejendommen inden for de seneste 5 år, kan du altså som udgangspunkt ikke bruge reglen. Kontakt huslejenævnet, før arbejdet starter.

Satserne for 2026 og 2027

Kilder: VEJ nr. 9886 af 4. september 2025 og VEJ nr. 9959 af 8. september 2026. Beløbene reguleres hvert år efter nettoprisindekset. Ved genudlejning af et forbedret lejemål gælder grænserne fra det år, forbedringerne blev lavet (§ 19, stk. 2).

Regneeksempel med 75 m² i en ureguleret kommune

Lejligheden er på 75 m², ligger i en ureguleret kommune og er taget i brug før 1992. Du har fundet tre faktiske lejekontrakter i kvarteret på lejligheder af samme art. Lejen er uden aconto, og kvadratmeterpriserne er antagelser.

Lejlighederne har forskellig størrelse, så du sammenligner lejen pr. m² om året. Det er også sådan, huslejenævnet typisk sammenligner.

Din lejlighed svarer til A og er lidt ringere end B. Dens værdi ligger derfor mellem 1.450 og 1.520 kr. pr. m², altså mellem ca. 9.060 og 9.500 kr. om måneden. C har altan, så den trækker ikke din leje op.

Sætter du lejen til 9.300 kr. om måneden, ligger den midt i spændet og svarer til 1.488 kr. pr. m² om året. Det beviser ikke, at lejen er lovlig, og huslejenævnet kan nå et andet tal.

Loven nævner seks kriterier uden vægte og kræver ikke et bestemt antal sammenligninger. Ved en tvist er spørgsmålet, om lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, og den grænse står ikke i loven som en procent.

Lejen for private boliger steg 2,1 % fra 3. kvartal 2025 til 3. kvartal 2026 (Danmarks Statistik, tabel HUS1). Er en sammenligningskontrakt nogle år gammel, kan niveauet altså have flyttet sig.

Forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet

Før du lejer din ejerbolig ud, kan huslejenævnet afgøre, hvor høj en leje du lovligt kan tage (§ 132, stk. 2). Det kræver, at du ikke ejer andre udlejede ejerboliger, og andelshavere kan bruge reglen på samme måde. Gebyret er 614 kr. i 2026.

Sådan sætter du lejen trin for trin

1. Find din lejeregel. Gå de fire spørgsmål igennem.
2. Find sammenligninger eller budget. Til det lejedes værdi skal du bruge faktiske, aktuelle lejemål i området. Til omkostningsbestemt leje skal du bruge ejendommens budget.
3. Overvej forhåndsgodkendelse. Ejer du ikke andre udlejede ejerboliger, koster det 614 kr. at få nævnets tal.
4. Skriv lejen ind i kontrakten. Aftaler om fri leje og om regulering efter nettoprisindeks skrives i § 11 i Typeformular A.
5. Regn afkastet. Læg lejen og udgifterne ind i afkastberegneren og se, om boligen bærer sig.
6. Planlæg reguleringen. Ved fri leje gælder den regulering, I har aftalt, typisk efter nettoprisindeks, som du kan regne i nettoprisindeks-beregneren. I en ureguleret kommune og i småhuse kan du også varsle stigning til det lejedes værdi, dog tidligst 2 år efter lejestart eller seneste sådan stigning (§ 42, stk. 5). Ved omkostningsbestemt leje følger stigningen budgettet (§ 23), medmindre du beslutter at regulere driftsdelen efter nettoprisindeks i perioder på 2 år (§ 26).

Hvis lejen er sat for højt

Det lejedes værdi. Lejeren kan få lejen sat ned og det for meget betalte tilbage (§ 45, stk. 1 og 3). Sagen skal indbringes inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales (§ 45, stk. 4).

Småhuse og omkostningsbestemt leje. Har du krævet mere end tilladt, kan lejeren få pengene tilbage med renter og lejen sat ned fremover (§ 40, stk. 1 og 3). Efter fraflytning skal kravet rejses inden 1 år.

Bygger kravet på, at lejen overstiger det lejedes værdi, kan pengene kun kræves tilbage, hvis sagen er rejst inden 1 år efter, at lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales (§ 40, stk. 2). Ifølge lovens bemærkninger gælder forældelseslovens frist på 3 år desuden for tilbagebetalingen.

Fri leje. Nævnet kan kun gå ind i lejen, hvis aftalen er urimelig (§ 55). Kapitlet om fri leje har ingen særlig frist.

Gebyret. Lejeren betaler 367 kr. for at indbringe sagen, og får lejeren fuldt medhold, betaler du 7.027 kr. Begge kan indbringe nævnets afgørelse for boligretten inden 4 uger, i Københavns Kommune for ankenævnet (boligforholdslovens §§ 82, 88 og 89).

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er omkostningsbestemt husleje?

Det er lejen i de større ejendomme i regulerede kommuner. Den dækker ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast, som hovedregel højst 7 % af ejendomsværdien 1. april 1973 (lejelovens §§ 19, 24 og 25). Der findes andre afkastregler og tillæg, og regnestykket laves for hele ejendommen.

Hvad er fri leje?

Fri leje betyder, at lejen fastsættes efter aftale. Det gælder for ejendomme taget i brug efter 31. december 1991, tidligere erhvervslokaler og visse tagetager og påbygninger (§ 54, stk. 1). Huslejenævnet kan kun ændre lejen, hvis aftalen er urimelig efter aftalelovens § 36.

Hvordan ved jeg om min kommune er reguleret?

Lejeloven har ingen liste, og vi har ikke fundet en officiel liste. Efter § 4 er kommunen reguleret, hvis de tidligere regler om huslejeregulering gjaldt der, eller hvis kommunalbestyrelsen har besluttet det. Spørg kommunen eller huslejenævnet, og få svaret skriftligt.

Kan huslejenævnet godkende min husleje på forhånd?

Ja, hvis du ikke ejer andre udlejede ejerboliger. Inden du lejer ud, kan nævnet afgøre, hvor høj en leje du lovligt kan tage (§ 132, stk. 2). Gebyret er 614 kr. i 2026 og 630 kr. i 2027, og lejen kan derefter kun ændres ved ændrede forhold.

Hvad sker der hvis huslejen er for høj?

Lejeren kan få lejen sat ned og det for meget betalte tilbage, men fristerne afhænger af lejeformen (§§ 40 og 45). Får lejeren fuldt medhold i huslejenævnet, betaler du 7.027 kr. i 2026. Ved omkostningsbestemt leje kan for høj leje også straffes (§ 39).

Findes der en huslejeberegner?

Vi kender ingen officiel huslejeberegner til startlejen, fordi lejen afhænger af regelsæt og sammenligninger. Har du en aftale om regulering efter nettoprisindeks, regulerer nettoprisindeks-beregneren en eksisterende leje.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, §§ 4-9, 19-27, 32, 39-45, 53-55, 132 og 204 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341
• Forslag til lov om leje, L 47 2021/1, bemærkningerne til § 40 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/225249
• Boligforholdsloven, lov nr. 342 af 22. marts 2022 med senere ændringer, §§ 82, 88, 89 og 100 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342
• VEJ nr. 9886 af 4. september 2025 og VEJ nr. 9959 af 8. september 2026 om regulering af satser i lejelovgivningen for 2026 og 2027, pkt. 1 og 2 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2025/9886/pdf og https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2026/9959
• Typeformular A, 10. udgave, vejledning til kontraktens § 3 og § 11 (læst 21. oktober 2026): https://www.sm.dk/media/24548/Typeformular%20A%2018-11-22.pdf
• Danmarks Statistik, tabel HUS1, huslejeindeks for boliger, opdateret 14. oktober 2026 (læst 21. oktober 2026): https://www.statistikbanken.dk/HUS1

---

Ejendomsdrift holder lejen, kontrakten og reguleringsdatoen samlet på boligen, så du kan se, hvad lejen blev sat til og hvorfor, når lejeren eller huslejenævnet spørger. Kontoen er gratis med en bolig, og de første 14 dage er hele platformen åben uden kort. Se udlejningsprogrammet for private udlejere.