Tidsbegrænset lejekontrakt: hvornår tidsbegrænsningen holder

Kort svar

• En tidsbegrænset lejekontrakt holder kun, hvis du kan godtgøre en grund i dine egne forhold fra den dag, kontrakten blev skrevet. Det kan for eksempel være udstationering, et senere salg eller eget brug (lejelovens § 173, stk. 3).
• Du har bevisbyrden, så skriv grunden i kontraktens § 11, og gem papirerne bag den.
• Bliver lejeren boende efter udløbet, skal du opfordre lejeren til at flytte senest 1 måned efter. Ellers fortsætter lejemålet uden slutdato (§ 173, stk. 2).

Hvornår en tidsbegrænsning er det rigtige værktøj

Udgangspunktet i lejeloven er, at et lejeforhold fortsætter, til det bliver opsagt. Som udlejer kan du kun opsige af de grunde, der står i §§ 170 og 171. En tidsbegrænsning er undtagelsen: I aftaler ved indgåelsen, at lejeforholdet slutter på en bestemt dato, og så "ophører lejeforholdet uden opsigelse ved den aftalte lejetids udløb" (§ 173, stk. 1).

Artiklen er til private udlejere, uanset om du har en enkelt ejerlejlighed eller en hel ejendom. Det, der afgør sagen, er grunden til, at netop dette lejemål er udlejet for en periode. Ved selve udløbet er der ingen opsigelse, intet varsel og ingen opsigelsesgrund.

Har du en ejerlejlighed og vil selv flytte ind igen, findes der en anden vej. Efter § 170, nr. 3 kan du opsige, når du selv agter at bebo boligen, med mindst 1 års varsel (§ 175, stk. 2). Det kræver, at du ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og at du ikke ejer andre udlejede ejerboliger eller andelsboliger, når du opsiger.

Reglen gælder kun lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere (§ 207, stk. 5), og opsigelsen har sine egne formkrav, som er beskrevet i Opsigelse fra udlejer. Forarbejderne til lejeloven siger udtrykkeligt, at de to muligheder står side om side: "Muligheden for at udleje tidsbegrænset gælder ved siden af denne bestemmelse."

Tidsbegrænsningen skal aftales, når kontrakten indgås. Opsigelsen efter § 170, nr. 3 bruger du først, når tiden kommer.

Kravet i § 173 stk. 3

Lovteksten er en sætning: "Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold." Forarbejderne (lovforslag L 47 fra 2021-22) fylder den ud på fire punkter, som alle trækker i samme retning.

Du skal kunne bevise grunden. "Udlejeren har bevisbyrden for, at tidsbegrænsning er nødvendig af hensyn til en rimelig varetagelse af dennes interesser." Det er en konkret vurdering i hver sag.

Grunden skal foreligge ved indgåelsen. "Den rimelige begrundelse skal foreligge ved lejeaftalens indgåelse." Ændrer dine planer sig senere, så grunden falder væk, tillægges det ikke betydning. Omvendt kan du heller ikke finde på en grund bagefter.

Lejeren har ingen frist. "Der er ikke fastsat en tidsfrist for, hvornår lejeren kan gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen." Lejeren kan altså tage spørgsmålet op sent i perioden. Det er noget andet end de 6 uger, lejeren har til at gøre indsigelse, når du opsiger efter § 170, nr. 2 og 3, eller § 171 (§ 176, stk. 2).

Sagen hører som udgangspunkt til i boligretten. Om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet, afgør boligretten (§ 173, stk. 3). Forarbejderne tilføjer, at klare og bevismæssigt enkle sager kan afgøres i fogedretten under en udsættelsesforretning.

Huslejenævnet kan ikke afgøre, om din grund er god nok. Men ligger lejemålet i en kommune med huslejeregulering og har omkostningsbestemt leje, kan nævnet tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den gør lejeaftalen mere byrdefuld end for de andre lejere i ejendommen (§ 22, jf. §§ 6 og 38). Ifølge vejledningen til A10 gælder det, selv om du har en særlig begrundelse.

Har lejemålet fri leje efter § 54, er det huslejenævnet, der afgør uenighed om lejeaftalen, og om den er rimelig efter aftalelovens § 36 (§ 55). Loven siger ikke direkte, hvordan det gælder en tidsbegrænsning.

Sælger du ejendommen, følger tidsbegrænsningen med. Ifølge forarbejderne kan en ny ejer påberåbe sig den, selv om den nye ejer ikke selv opfylder betingelserne. Til gengæld overtager den nye ejer også bevisbyrden for, at grunden var der, da aftalen blev indgået.

Holder eller holder ikke

Skemaet bygger på lovens forarbejder og en offentliggjort dom fra Østre Landsret. De godkendte grunde er forarbejdernes eksempler. Forarbejderne siger ikke, at de altid holder, og boligretten vurderer hver sag konkret.

Dommen i nederste række er det mest konkrete eksempel. Udlejeren havde lejet ud for 5 år fra 2016. Kort før udløbet underskrev lejeren en "opsigelse" på udlejerens blanket, som boligretten anså for en forlængelse.

Retten fandt, at både den første tidsbegrænsning og forlængelsen var begrundet i "et generelt hensyn til at kunne genudleje til nye lejere inden for udlejers foretrukne målgruppe og forretningskoncept", og at udlejeren ikke havde godtgjort en tilstrækkelig begrundelse. Udlejeren gjorde gældende, at kontraktens § 11 angav tidsbegrænsningen, men retten fandt grunden bag den utilstrækkelig. Lejeren kunne blive boende uden tidsbegrænsning, og udlejeren skulle betale sagsomkostninger i begge instanser.

Bliver tidsbegrænsningen tilsidesat, er lejemålet et almindeligt lejemål. Vil du senere have boligen tilbage, skal du have en opsigelsesgrund efter §§ 170-171 og følge reglerne om varsel og form.

Når lejetiden udløber

Lejeren har ikke krav på et varsel, når perioden slutter. Aftalen "ophører uden forudgående opsigelse på det i aftalen fastsatte ophørstidspunkt", som forarbejderne siger. Fristen, der betyder noget, er din egen og ligger efter udløbet.

Det hjælper ikke at lade være med at kigge efter. Forarbejderne siger, at du ikke kan "holde sig i bevidst uvidenhed", for datoen står i kontrakten, og du har derfor normalt grund til at undersøge, om lejeren er flyttet. Lejen betales kun til lejeforholdets ophør (§ 58, stk. 5).

Sådan skriver du den i A10

Typeformular A, 10. udgave, har ingen rubrik til tidsbegrænsning. § 2 siger, at lejeforholdet "fortsætter, indtil det opsiges, medmindre lejemålet er tidsbegrænset, jf. § 11". Selve aftalen står derfor i § 11.

• Skriv i § 11 under "Øvrige fravigelser", at lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden opsigelse på en bestemt dato.
• Skriv begrundelsen samme sted. Det er ikke et lovkrav, men ifølge vejledningen til A10 "kan være hensigtsmæssigt", og forarbejderne advarer om, at grunden ellers kan være vanskelig at bevise.
• Tag stilling til opsigelse i perioden. Uden en aftale kan hverken du eller lejeren opsige. Aftaler I, at der kan opsiges, gælder lovens almindelige regler, så du stadig skal have en opsigelsesgrund.
• Gem det, der understøtter grunden: udstationeringsbrevet, salgsopstillingen eller aftalen med den slægtning, der skal flytte ind.

Hvordan § 11 ellers bruges, og hvad der sker med fravigelser, der står andre steder, er beskrevet i Lejekontrakt A10. Bliver pladsen i § 11 for lille, flyttes vilkårene til et tillæg, se Tillæg til lejekontrakt. Vælger du i stedet at opsige efter §§ 170-171, så regn varslet ud med opsigelsesberegneren.

Eksempel: udstationeret i to år

Eksemplet er Ejendomsdrifts eget. Du ejer en ejerlejlighed og bliver udstationeret af din arbejdsgiver fra 1. juli 2027 til 30. juni 2029. Bagefter vil du selv bo i lejligheden igen.

Du lejer ud fra 1. juli 2027 og skriver i § 11 for eksempel: "Lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden opsigelse den 30. juni 2029. Begrundelse: Udlejer er udstationeret af sin arbejdsgiver fra 1. juli 2027 til 30. juni 2029 og flytter selv ind igen derefter." Brevet om udstationeringen gemmer du sammen med kontrakten.

Lejeforholdet slutter 30. juni 2029 uden opsigelse. Bor lejeren der stadig, skal du skriftligt opfordre lejeren til at flytte, inden der er gået 1 måned, så send opfordringen i god tid før 30. juli 2029. Gør du ikke det, fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning, og så skal du have en opsigelsesgrund, fx eget brug efter § 170, nr. 3 med 1 års varsel, hvis betingelserne er opfyldt.

Hvis det går anderledes end planlagt

Lejeren flytter ikke. Har du opfordret til fraflytning inden for måneden, kan lejeren ifølge forarbejderne sættes ud ved en umiddelbar fogedforretning. Følger du ikke op på opfordringen, kan du efter omstændighederne miste retten til at kræve lejeren sat ud. Forhandler I om en ny kontrakt, afhænger det af forløbet, om du har reklameret i tide, så tal med en advokat, før måneden er gået.

Du har forlænget flere gange. Hver forlængelse er en ny tidsbegrænsning, og grunden vurderes efter forholdene på forlængelsestidspunktet, fx at din udstationering bliver forlænget. Dommen fra 2023 viser, at boligretten prøver både den første periode og fortsættelserne.

Du vil sælge. Salg er et af forarbejdernes eksempler, også når du udskyder et salg for at undgå tab. Forarbejderne siger ikke, hvor meget dokumentation der skal til, så skriv grunden ind i § 11, og gem dokumentationen for, at boligen var eller skal sættes til salg.

Er du i tvivl, om din grund holder, er det den lejekontrakt, du skal have vurderet, før den underskrives. For den samlede oversigt over lejeloven, se Lejeloven 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Må man opsige en tidsbegrænset lejekontrakt før tid?

Kun hvis det er aftalt (§ 173, stk. 1). Er opsigelse aftalt, gælder lovens almindelige regler, så du som udlejer stadig skal have en grund efter §§ 170-171. Misligholder lejeren, er det et andet spor (ophævelse), ikke en opsigelse.

Hvad sker der hvis lejeren bliver boende efter udløb?

Du skal opfordre lejeren til at flytte inden 1 måned efter udløbet. Gør du ikke det, og bor lejeren der med din viden, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2). Har du opfordret i tide, kan lejeren sættes ud ved fogedretten.

Skal begrundelsen stå i lejekontrakten?

Loven kræver det ikke. Men du har bevisbyrden, og forarbejderne siger, at det kan være vanskeligt at godtgøre grunden under en senere tvist, hvis den ikke står i kontrakten. Skriv den derfor i § 11 sammen med slutdatoen.

Kan huslejenævnet afgøre om tidsbegrænsningen holder?

Ikke spørgsmålet om, hvorvidt din grund er god nok. Det afgør boligretten efter § 173, stk. 3, og klare sager om udsættelse kan køre i fogedretten. Huslejenævnet kan dog i lejemål med omkostningsbestemt leje i regulerede kommuner tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den gør aftalen mere byrdefuld end for andre lejere i ejendommen (§ 22, jf. § 38).

Kan jeg forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt?

Ja, men forlængelsen er en ny tidsbegrænsning. Der skal være en grund i dine forhold på tidspunktet for forlængelsen, fx at din udstationering er blevet forlænget. Boligretten kan tilsidesætte både den første periode og forlængelsen.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 6, 22, 38, 41, 54, 55, 58, 170, 173, 175, 176 og 202 (læst 21. og 22. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341
• Forslag til lov om leje, L 47 (2021-22), bemærkningerne til § 170, nr. 3 og § 173 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/ft/202112L00047
• Bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025 om autoriserede standardblanketter (læst 21. og 22. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/77
• Typeformular A, 10. udgave, med vejledning, § 2 og § 11, Børne-, Ældre- og Boligministeriet (læst 21. og 22. oktober 2026): https://baebm.dk/Media/639191645664979116/typeformular-a-18-11-22.pdf
• Østre Landsret, dom 27. maj 2025, BS-14920/2023-OLR, stadfæstelse af Københavns Byrets dom 6. marts 2023, Domsdatabasen (læst 21. oktober 2026): https://domsdatabasen.dk/#sag/9935
• Lov nr. 1793 af 28. december 2023, § 1, nr. 12 om lejelovens § 207, stk. 5 (læst 21. og 22. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1793

---

Ejendomsdrift samler lejemålets datoer og dokumenter på den bolig, de hører til, så kontrakten med § 11-teksten og papirerne bag begrundelsen ligger samme sted, når udløbet nærmer sig. Kontoen er gratis med en bolig, og de første 14 dage er hele platformen åben uden kort. Se udlejningsprogrammet for private udlejere.