Privat udlejning af din bolig: 9 trin til den første husleje

Kort svar

Fem regler skal du kende, før du lejer din bolig ud første gang:

• Kontrakten skal være skriftlig, når en af jer kræver det, og en blanket skal være autoriseret (lejelovens §§ 11 og 14).
• Depositum er højst 3 måneders leje (§ 59).
• Annoncerer du i kommercielle medier, skal energimærket stå i annoncen (energimærkningslovens § 8 a).
• Udlejer du mere end en bolig, skal du holde indflytningssyn (§ 90).
• Lejer du hele boligen ud i mindst 12 måneder, er overskuddet personlig indkomst, medmindre du vælger en anden skatteordning.

Frister og beløb ved første udlejning

Tjeklisten er til dig, der vil leje din egen lejlighed eller dit hus ud. Har du arvet en ejendom med lejere i, starter du et andet sted; se Arvet udlejningsejendom: sådan starter du.

Læst på retsinformation.dk 21. oktober 2026. Fra 1. januar 2027 er gebyrerne 344 kr. og 377 kr. (vejledning nr. 9959 af 8. september 2026). Resten af reglerne står i Lejeloven 2026.

Trin 1: Find ud af om du må leje ud

• Ejerlejlighed. Normalvedtægten kræver kun, at bestyrelsen får besked om udlejningen, dens længde og lejeren, senest ved lejeforholdets begyndelse (BEK 1738/2020 § 30, stk. 1). Din forenings vedtægt kan afvige.
• Andelsbolig. Foreningens vedtægt afgør det; andelsboligloven har ingen regel.
• Lejebolig. Du har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene (lejelovens § 157). Hele boligen i op til 2 år ved midlertidigt fravær, men har ejendommen færre end 13 lejligheder, kan din udlejer sige nej (§ 158).
• Lån. Realkreditloven siger intet om, at du skal orientere instituttet. Læs dine lånevilkår og spørg dit institut.

Ligger boligen i en reguleret kommune, kan kommunen have regler om, at en helårsbolig skal bruges til beboelse. Spørg kommunen, før du udlejer som enkeltværelser eller til ferie.

Trin 2: Find energimærket før du annoncerer

Annoncerer du boligen til leje i kommercielle medier, skal annoncen vise et energimærke fra en gyldig energimærkning (lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK 1253/2025 § 8 a). Lejeren skal desuden have energimærkningen udleveret, før lejeaftalen indgås (§ 7, stk. 1).

Det gælder ved udlejning af hus og lejlighed, og overtrædelse kan straffes med bøde (§ 32).

En energimærkning gælder i 10 år, regnet fra den dag Energistyrelsen sendte rapporten til energimærkningsfirmaet. Den mister sin gyldighed ved ændringer, der i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne (BEK 549/2023 § 15). Tjek datoen, før du skriver annoncen.

Er boligen en ejerlejlighed, skal ejerforeningen efter anmodning stille energimærkningen til rådighed (LBK 1253/2025 § 7, stk. 2, og § 6). Udlejning af højst 4 uger ad gangen er undtaget fra kravet (BEK 549/2023 § 17, stk. 3).

Trin 3: Sæt lejen efter den regel der gælder

Er boligen i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991, kan lejen fastsættes frit efter aftale (lejelovens § 54, stk. 1, nr. 1). Ældre boliger følger andre regler. De fire spørgsmål, der afgør din lejeregel, står i Beregning af husleje.

Ejer du ikke andre udlejede ejerboliger, kan du bede huslejenævnet om at afgøre, hvor høj lejen lovligt kan være, før du beslutter at leje ud (§ 132, stk. 2). Det koster 614 kr. i 2026 (vejledning nr. 9886). Sæt lejen, før du skriver kontrakten, for depositum regnes ud fra den.

Trin 4: Skriv kontrakten på typeformular A10

En lejeaftale skal være skriftlig, når en af parterne kræver det, og en mundtlig aftale gælder på lovens vilkår (§ 11, stk. 1 og 2). Bruger du en blanket, skal den være autoriseret (§ 14, stk. 1), og til private udlejningsboliger er det typeformular A, 10. udgave, kaldet A10 (BEK 77/2025 § 2).

Med en blanket, der ikke er autoriseret, er de vilkår ugyldige, som stiller lejeren dårligere end loven (§ 14, stk. 3). Aftaler om fri leje og indeksregulering skrives i kontraktens § 11, og Lejekontrakt A10 viser hvordan.

Du må ikke modtage eller kræve vederlag fra lejeren for at udleje boligen (§ 15, stk. 1). Beløbet kan kræves tilbage med rente (§ 15, stk. 3).

Skal lejemålet slutte på en bestemt dato, så skriv grunden i kontrakten. Boligretten kan tilsidesætte en tidsbegrænsning, der ikke er begrundet i dine forhold (lejelovens § 173).

Meddelelser til lejeren må som udgangspunkt sendes digitalt, men begge parter kan med 1 måneds varsel kræve papir, og er en af jer fritaget for Digital Post, skal det være papir (§ 13, stk. 1). Påkrav og opsigelse skal altid være på papir (§ 13, stk. 2).

Trin 5: Aftal depositum og forudbetalt leje

Depositum er højst 3 måneders leje og står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1). Oven i kan du kræve leje forudbetalt for op til 3 måneder (§ 59, stk. 3).

Den forudbetalte leje må ikke overstige den leje, lejeren skal betale fra sin opsigelse, til lejeforholdet ophører. Den svarer altså højst til lejen i opsigelsesperioden, som efter lovens udgangspunkt er 3 måneder (§ 175, stk. 1). Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 64).

Betaler lejeren ikke depositummet, kan du sende påkrav som ved manglende husleje (§ 59, stk. 4). Hele reglen står i Depositum og forudbetalt leje.

Det første beløb lejeren betaler

Med en månedsleje på 9.000 kr. og begge rammer udnyttet ser den første indbetaling sådan ud:

Regn med din egen leje i depositum-beregneren.

Trin 6: Hold indflytningssyn og skriv rapporten

På overtagelsesdagen skal boligen være i god og forsvarlig stand. Den skal være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med nøgler (§ 89).

Pligten til syn og rapport gælder kun en udlejer, der udlejer mere end en beboelseslejlighed (§ 90, stk. 1). Rapporten udleveres ved synet; er lejeren fraværende eller vil ikke kvittere, sendes den senest 2 uger efter (§ 90, stk. 2).

Lejer du kun en bolig ud, har du ikke pligten, men hold synet alligevel. Rapporten med billeder er det, du kan vise ved fraflytningen, og lejeren har 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at melde mangler (§ 91).

Brug indflytningsrapporten, og læs hele gennemgangen i Indflytningssyn og indflytningsrapport.

Trin 7: Aflæs forbruget og få lejeren meldt flyttet

Leverer du varme og varmt vand, kan du kræve udgifterne til lejerens forbrug refunderet, og de må som udgangspunkt ikke ligge i lejen (§ 65, stk. 1). Lejeren betaler aconto, og du aflægger forbrugsregnskab, som skal være fremme senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb (§ 75).

Vil du senere kræve eller hæve aconto, er varslet 6 uger til en betalingstermin (§ 71, stk. 1). Fristerne står i Varmeregnskab: frister og regler.

Aflæs målerne ved indflytningen, og skriv tallene i rapporten.

Flytningen skal anmeldes til kommunen senest 5 dage efter flytningen, digitalt (CPR-lovens § 12, stk. 1 og 3). Pligten ligger hos den, der flytter, altså lejeren.

Trin 8: Modtag den første husleje

Lejen kan kræves betalt månedsvis forud (§ 58, stk. 1). Loven siger ikke, at den forfalder den 1., så forfaldsdagen står i kontrakten. Falder den på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, rykker den til næste hverdag (§ 58, stk. 4).

Du skal anvise en konto i et pengeinstitut her i landet, og gør du ikke det, skal lejen betales på din bopæl (§ 57).

Kommer pengene ikke, kan du tidligst sende påkrav efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Påkravet skal være skriftligt, give lejeren 14 dage og udtrykkeligt sige, at lejeforholdet kan ophæves, hvis restancen ikke betales (§ 182, stk. 2).

Gebyret er 335 kr. i 2026. Påkravsskabelonen har formuleringerne, og Lejeren betaler ikke tager resten af forløbet.

Trin 9: Gør klar til skatten

Lejer du hele din ejerbolig ud i mindst 12 måneder uden selv at bo der, er det ifølge skat.dk erhvervsmæssig udlejning. Du er stadig privat udlejer, og der skal ikke et selskab til. Du skal føre et regnskab over indtægter og udgifter.

Udgangspunktet er de almindelige skatteregler, hvor overskuddet er personlig indkomst, som du betaler skat og AM-bidrag af. Du kan selv vælge kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen i stedet, et år ad gangen, og Skat ved udlejning af bolig viser forskellen i et regneeksempel.

Udlejer du erhvervsmæssigt, betaler du ikke ejendomsværdiskat (ejendomsskattelovens § 3, stk. 3). Lejer du et værelse ud i din egen bolig, gælder andre regler: Skat ved værelsesudlejning.

Hvis noget går skævt

Depositummet er for højt. § 59 kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 64), og huslejenævnet afgør uenighed om depositum og forudbetalt leje (§ 63). Lejeren kan indbringe sagen for 367 kr. i 2026.

Der blev ikke lavet en indflytningsrapport. Udlejer du mere end en bolig, mister du kravet om istandsættelse ved fraflytning, bortset fra skader lejeren er ansvarlig for (§ 90, stk. 3). Med kun en bolig er der ingen sanktion i loven, men heller intet at sammenligne med.

Du vil kun leje ud til ferie. Har ejerforeningen forbudt udlejning under 31 dage, må du stadig have 4 udlejninger og højst 30 dage pr. kalenderår (normalvedtægtens § 30, stk. 2). Din egen helårsbolig må udlejes til ferie i 30 dage om året, 70 dage via en virksomhed, der indberetter lejeindtægten, og op til 100 dage, hvis kommunen beslutter det (sommerhuslovens §§ 5-6).

Du vil se lønsedler fra ansøgerne. Lejeloven nævner hverken lønsedler eller kreditoplysninger, og vi har ikke fundet en vejledning fra Datatilsynet til private udlejere om det. CPR-nummeret må du kun behandle, hvis det følger af lovgivning, lejeren giver samtykke, eller en af de andre betingelser i databeskyttelseslovens § 11, stk. 2, er opfyldt.

Ofte stillede spørgsmål

Må jeg leje min lejlighed ud?

Ejer du lejligheden, skal du normalt kun give ejerforeningens bestyrelse besked (BEK 1738/2020 § 30), men vedtægten kan sige andet. I en andelsbolig afgør foreningens vedtægt det. Lejer du selv lejligheden, må du fremleje halvdelen af rummene (§ 157). Hele boligen kan du fremleje i op til 2 år ved midlertidigt fravær, men din udlejer kan sige nej, hvis ejendommen har færre end 13 lejligheder (§ 158).

Hvad må jeg kræve i depositum?

Højst 3 måneders leje (lejelovens § 59, stk. 1). Oven i kan du kræve op til 3 måneders forudbetalt leje (§ 59, stk. 3). Ved en leje på 9.000 kr. er det 27.000 kr. i depositum og 27.000 kr. i forudbetalt leje, og med første måneds leje betaler lejeren 63.000 kr.

Skal jeg holde indflytningssyn hvis jeg kun udlejer en bolig?

Nej. Pligten i lejelovens § 90 gælder udlejere, der udlejer mere end en beboelseslejlighed. Rapporten er alligevel det, du har at vise, når lejeren flytter og I er uenige om boligens stand. Lejeren har 2 uger til at melde mangler ved indflytningen (§ 91).

Skal der energimærke på en udlejningsbolig?

Ja. Lejeren skal have energimærkningen, før lejeaftalen indgås, og energimærket skal stå i annoncen (LBK 1253/2025 §§ 7 og 8 a). En mærkning gælder i 10 år. Udlejning på højst 4 uger ad gangen er undtaget fra kravet om en mærkning (BEK 549/2023 § 17, stk. 3); om det også gælder annoncekravet, siger bekendtgørelsen ikke.

Hvor meget skal jeg betale i skat af huslejen?

Du betaler af overskuddet, ikke af huslejen. Lejer du hele boligen ud i mindst 12 måneder uden selv at bo der, er overskuddet efter fradrag personlig indkomst efter de almindelige regler, og du betaler skat og AM-bidrag af det (skat.dk). Du kan i stedet vælge kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen, og forskellen står i Skat ved udlejning af bolig.

Hvor finder jeg lejekontrakten?

Den autoriserede blanket er typeformular A, 10. udgave (A10), autoriseret ved BEK 77/2025. Den ligger på Børne-, Ældre- og Boligministeriets side om lejekontrakter på baebm.dk, også i en engelsk udgave til lejeforhold indgået efter 1. februar 2025.

Kilder

• Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, §§ 11, 13-15, 54, 57-59, 63-65, 71, 75, 89-91, 132, 157-158, 175 og 182, og bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025 om autoriserede standardblanketter (A10), § 2 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341 og https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/77
• Bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger, § 30, lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022, §§ 1 og 82, og sommerhusloven, LBK nr. 400 af 12. april 2024, §§ 5-6 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1738, https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342 og https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/400
• Lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK nr. 1253 af 22. oktober 2025, §§ 7, 8 a og 32, og bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023 om energimærkning af bygninger, §§ 15 og 17 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/1253 og https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/549
• Vejledning nr. 9886 af 4. september 2025 (satser 2026) og nr. 9959 af 8. september 2026 (satser 2027) om regulering af satser i lejelovgivningen (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2025/9886 og https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2026/9959
• Skat.dk, Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i, og ejendomsskatteloven, lov nr. 678 af 3. juni 2023, § 3, stk. 3 (læst 21. oktober 2026): https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendomme/udlejning-af-bolig/du-udlejer-en-bolig-som-du-ikke-selv-bor-i og https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/678
• CPR-loven, LBK nr. 1010 af 23. juni 2023, § 12, stk. 1 og 3 (læst 21. oktober 2026): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1010

---

Ejendomsdrift gemmer kontrakten, indflytningsrapporten med billeder og målertal og depositummet på den bolig, de hører til, og lægger lejemålets frister i kalenderen. Kontoen er gratis med en bolig, og de første 14 dage er hele platformen åben uden kort. Se udlejningsprogrammet for private udlejere.